作者 | 黄昱

是否担心房企暴雷会蔓延到国企？这个备受关注的问题，在广州国企越秀地产8月26日的中期业绩会上，被抛给了管理层。

越秀地产董事长林昭远回应称，无论是民企还是国企都是市场主体，受到市场影响出现流动性和信用问题，都是正常的。

“企业要考虑对市场波动做了哪些准备，如何管理好杠杆和流动性。企业出了问题不能怪市场，只能怪自己。”林昭远说。

在林昭远看来，风险会不会蔓延到国企，最终还是要看企业的经营理念。

2021年第四季度开始，房地产行业急速掉落，当前房地产销售端及融资端均未有明显改善，房企仍未走出困境，没有谁敢保证不会成为下一个陷入违约漩涡的企业。可以看到今年以来，房企暴雷除了合景泰富、建业等民企外，也有央企背景的公司。

而经营稳健的房企，无论国企还是民企，在本轮大调整中表现仍然不错。

过往多年，越秀地产都显得低调保守，规模扩张步伐相对迟缓，直到2021年才跨入“千亿俱乐部”。因此，越秀地产也曾因为增长速度低于行业增速而被诟病。

如今来看，曾经规模扩张的谨慎，成为越秀地产得以稳定穿越行业周期的基础。

今年上半年，越秀地产依旧保持着比较健康的财务状况。从“三道红线”指标来看，截至上半年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，继续保持“绿档”的同时较去年底进一步优化。

从净借贷比例来看，截至今年上半年底月约为地产约为53.2%，较去年底同比下降9.5个百分点。

具体到债务方面，越秀地产截至上半年底的有息约为998.21亿元，较去年末882.98亿元微升，不过从久期看，账龄得到改善。1年之内到期的短期债务录得117.13亿元，仅占总借贷的约12%，足以被492.5亿元的在售现金所覆盖。

除了顺畅的融资渠道外，越秀地产得以保持财务稳健的重要原因也在于，当不少同行陷入经营停滞状态时，其始终保持着投资拿地销售的正向循环。

从经营收入来看，2023年上半年越秀地产的营业收入约为321亿元，同比增加2.6%；毛利率约为17.8%，同比减少3.4个百分点；归母净利润约为21.8亿元，同比上升27.5%，这在超6成同行预计亏损的情况下实属难得。

在行业出清的背景下，越秀地产凭借国企信用背书的优势，在这两年迎来了逆势扩张期的好时期，在投资拿地上力度不小，今年全年的拿地预算约为400亿元，与2022年差不多。

今年上半年，越秀地产拿地新增土地11块，聚焦北京、上海、杭州、武汉等核心一二线城市，总建面约为217万平方米，总支出约为144.7亿元，保持较强投资定力。

值得关注的是，在大多数房企销售呈现下滑态势的情况下，越秀地产逆势上扬，增长迅猛，今年前7月实现合同销售金额约为921.01亿元，同比上升约67.9%，累计合同销售面积约为268.46万平方米，同比上升约34.7%。

按照管理层年初定下的1320亿元销售目标，越秀地产前7个月已达到年度销售目标的69.8%。

林昭远表示，从完成目标的角度，压力确实不大，但也无需用太猛的措施。“我们还是保公司的现金流稳定作为目标。”

从行业来看，据克而瑞数据，越秀地产销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名，今年上半年排名第13名，成为规模仅次于建发房产的地方国企。

越秀地产是本轮房地产调整中，房企顺利穿越周期的样本。假以时日，越秀地产跻身前十也并非没有可能。在广州国资委对越秀集团“世界500强”的目标期许下，越秀地产作为集团的核心资产，正在向更远的目标飞驰而去。