“如果你想投资（买房）的话，那就没必要买了。说实话，合肥现在不适合投资（买房）。”

8月22日，合肥北城区域的房产中介张明向《每日经济新闻》记者表示，市场筑底之下，合肥二手房市场在今年上半年迎来一轮调整。

据中指研究院统计，7月份合肥市二手住宅成交5718套，环比6月份下降11.5%；二手住宅成交价格为20637元/平方米，环比下跌2.9%。

新房市场亦不容乐观，7月份合肥市区商品住宅成交面积为23.1万平方米，环比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均价为22363元/平方米，环比下降3.4%，同比上涨8.6%。

中指研究院合肥分院总经理刘敏向每经记者指出，虽然楼市利好+价格预期还在，但是购房者不再狂热地奔向楼市，而是理性置业，在能力范围内进行选择，不愿意多加杠杆，成交量短期来看难以改观。

值得注意的是，8月21日，据“安徽交通广播”微信公众号消息，合肥公安数据统计，截至7月底，合肥实有人口1234.4万人，其中户籍人口805.3万人，流动人口429.1万人。数据显示，合肥市实有人口半年增加了134万余人。

“二手房价跌得特别厉害”

“上半年二手房价格跌得特别厉害，是最近两三年里下跌最厉害的时期。要捡漏倒是可以，但再次卖出的时候价格可能会更低，现在一切都不确定了。”

张明告诉每经记者，由于房东主动降价，加上有人捡漏，二手房成交量开始还能够保持。但随着市场预期越发不明朗，原先准备捡漏的人也开始犹豫观望了。“二十来个员工的中介门店，一个月也就成交30多套房子。”

国家统计局近日公布的70城房价指数显示，7月份合肥二手房价格同比下跌1.3%。

另据中指研究院统计，7月份合肥市二手住宅成交5718套，环比6月份下降11.5%；二手住宅成交价格为20637元/平方米，环比下跌2.9%。

合肥近一年二手住宅成交情况 数据来源：中指研究院

对此，刘敏向每经记者表示，一方面，合肥二手房挂牌量持续增加，成交周期拉长，加上对于房地产市场前景不乐观，很多二手房业主降低出售价格；另一方面，合肥很多区域一二手房存在价格倒挂现象，购买二手房的成本较高。

“但随着合肥二手房价格不断回调，二手房价格相比新房也有了优势，二手房成交量或将迎来拐点。”刘敏补充道。

“首套房首付两成就行”

每经记者注意到，今年上半年，合肥城区部分区域新房销售还需要摇号，也有部分区域的新房销售严重遇冷。

从促销情况来看，即便是上半年在安徽获得了销售第一战绩的伟星房产，在合肥仍然要面对部分区域市场偏冷的现状。如伟星悦璟台项目除了推出“带访新客户成交即返3万元/套”活动外，甚至还简化了验证流程。

“提前报备，用手机操作就可以了。”伟星悦璟台置业顾问陈燕告诉每经记者，“如果是首套房，首付20%就行。”

朋友圈发布的伟星悦璟台促销信息

张明则表示，“像伟星悦璟台这样位于合肥较冷区域、且推出全民营销的项目，不太建议客户购买，会倾向于带客户看更有品牌溢价、区位更好的楼盘，将来出售也更保值。”

据每经记者了解，目前合肥不同区域的楼盘项目销售分化非常大，西南片区如滨湖板块、蜀山板块仍然保持供销两旺，但是能够实现快速清盘的也仅有省府高速尚宸院、中铁璟和院、龙湖青云阙等少数项目，其余项目则很难见到以往“登记摇号”的火热场面；而城东、城北则去化非常缓慢，持销盘甚至打出了全民营销、带看返现等操作。

合肥楼盘推出全民营销策略

据中指研院统计，7月份合肥市包河区成交量位居首位，成交面积5.2万平方米，占比22.5%；其次是经开区，成交面积4.8万平方米，占比21%。从价格来看，滨湖区商品住宅销售价格29573元/平方米，是成交均价最高的区域；其次是政务区，成交均价为24042元/平方米。

2023年7月合肥市区商品住宅分区域供求量价情况 数据来源：中指研究院

新房成交处近一年新低

事实上，今年一季度，合肥新房销售增速逐步放缓，直至负增长。“金三银四”一过，市场更是急转直下，成交环比直接降了三成，随后更是逐月下滑。

据中指研究院数据，7月份合肥市区商品住宅（不含保障性住房）新增供应18.6万平方米，环比下降61.1%，同比下降67.7%；成交面积为23.1万平方米，环比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均价为22363元/平方米，环比下降3.4%，同比上涨8.6%。

合肥市区商品住宅供求量价走势 数据来源：中指研究院

从成交套数来看，7月份合肥新房成交套数1843套，环比下跌近40%，已经连跌三个月；近12个月以来，这一数据第一次低于2000套。

不过，与其他典型二线城市新房成交遇冷不同的是，合肥的绝对库存仍处于同类城市的低位。据同策研究院统计，合肥在6、7月的“3个月移动去化周期”分别为4.5个月和5.9个月，尽管有所波动，但仍处于相对良好的状态。

典型二线城市商品住宅7月存量及去化周期 来源：同策研究院

7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作，会议明确要抓紧完善推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等十条措施。

该专题会议之后，曾有市场消息称合肥有房东连夜涨价。但记者调查发现，虽然合肥二手房市场的活跃度略有增加，但价格仍然保持了下行，且新房市场反应平平。

“按照新政来推测，现房销售落在热门区域热门地块，精装不限价，房价不会低。按套内面积计价，对于购房者来说购房成本影响不大，同时有利于规范开发商，购房也更加透明。”

刘敏表示，“新政中提到的现房销售以及套内面积计价等政策，将会构建新的房价格局。由于政策的落地性还不明朗，后续可能还会出台相应配套政策，更多的购房者还是持观望态度。”

（应受访者要求，文中张明、陈燕均为化名）

记者|包晶晶

编辑|魏文艺 何小桃 盖源源校对|段炼

封面图片来源：每日经济新闻 资料图

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