今天网上到处都在传珠海打响了降价第一枪，珠海金湾宝龙城，备案价2.8万，目前开发商直接打五折，1.4万起卖。

刚开始看到我还以为是传言，不过后来看到权威媒体报道，我们也咨询了珠海的中介朋友后，得知降价是真的，但并不是网上传的一次性五折。

珠海其实有规定新房降价不能低于备案价的85%，也就是说每三个月允许下调15%，而这个项目是通过多轮的备案价下调，从2021年到今天，目前实际市场价格接近最高峰的备案价的大概6折左右，看懂了没有？

今天珠海住建局也回应了5折降价不属实，这次的降价推盘是合理的市场行为。

所以严格来说这一次珠海金湾新盘降价其实算不上突破“限跌令”，只是因为和最初的价格相差太大，所以上热搜了。

而且这个项目我们上个月才实地去看过，应该是非常了解情况了。

7月份我的团队去珠海调研的时候，当时就是这个价了，不知道为啥突然炒作起来了。

这其实是个别楼盘的营销现象，毕竟某些开发商着急回款，相当于亏本促销，因为500m的另外一个同样地段，不同房企，价格还是2.5W。

现在很多新闻也是漫天飞，不少都是谣传，大家要注意识别，或者多看我的分析，我的文章，会写不好的消息，会写好的消息，也是非常客观的反映这个市场吧。

所以以上这个案例并非是允许降价的典型案例。

不过啊，最近这一段时间， 地方允许降价的案例的确开始出现了。

首先是四川省雅安市经济技术开发区近期出台15条楼市措施，为了激活楼市，雅安鼓励编制人员组团购房，其中给出的优惠，不计入商品房跌幅中。

还有南昌下辖的南昌县某楼盘，因为销量不佳，收到了当地政府部门的工作函。

要求“及时调整营销策略，加大营销力度，压实营销责任，对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘。”

说白了就是要求开发商不能拖后腿，而同时当地也释放了另一信号，开发商可以降价卖房。

“限跌令”终于被撕开一个口子，房企也可以光明正大地降价了。

行情不好，降价卖房，本 来是一件平常的不能再平常的事情了，但是在限跌令之下，房企只能乖乖认怂。

之前在湖南岳阳，还有昆山两个楼盘降价喊停。

不能公开降价，那就私下偷偷来，惠州今年上半年还出现首付返还两成，或者送现金，送奔驰等各种方式变相降价。

不过后来被发现，还是被惩罚暂停网签。

而“限跌令”限到最后的结果就是，各地的新房流动性近乎枯竭，就连土地市场也无人问津了。

当初之所以有“限跌令”，就是防止房价大跌，担心导致居民财富缩水，同时为了维护新房和土地市场的稳定。

现在市场已经给出了答案。

7月份百城新房成交面积环比下降22%，百强房企销售额环比下降33.8%；

50家代表房企拿地总额同比降低32.9%。

而在70城中，7月份同比下跌的城市44个，63%的城市新房价格至少低于一年前。

限跌令不仅没能解决上述问题，甚至还成为了房地产市场的新枷锁，真的得不偿失。

解除“限跌令”刻不容缓！

前几天，中国房地产报发文，建议“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

今天证券时报也发文：缓释资金压力，给房企更多定价空间。

要知道，上述一家是国家住建部主管的报纸，一家是人民日报旗下的报纸。

这些文章一出就引爆了舆论，毕竟这是官媒首次提议房价松绑。

所以未来一些小地方，房子卖不出去，房企通过降价促销是一个不可避免的趋势。

对于开发商来说，本来融资就被断流，现在哪怕是亏本也希望以价换量，来加速回笼资金。

而对于购房者来说，可以低价买好房，也算是减轻压力了。

当然咯，不过不同地方，降价的效果是完全不一样的。

1、经济基本面较好的城市，地段也不差的话，是不怕没人接盘的。

就好比上周的李嘉诚在香港的新盘7折入市，上万人排队去买，李嘉诚名声虽然不好听，但这次低于市场价入市的确是让利于民了。

同样的例子去年也发生在珠海，2022年雅居乐出现资金链危机，为了自救，集团项目全都集体降价。

当时珠海唐家湾雅居乐国际花园直接从2.7万降到1.8万，我当时就和会员说，这个盘可以去入手。

果然现在雅居乐缓过来了，这个盘的价格也恢复到和周边新盘一样的单价了，大约在2.6万。

所以珠海金湾这个项目也是一样的道理，他降价是因为开发商加速回笼资金不得不降价销售。

我们大可以把开发商看作是高位接盘的投资客，开发商的眼光并不比普通人高多少，他们同样很容易被这个大环境影响，在行情好的时候拼命去扩张，去拿地。

现在遭遇资金链危机，为了自保，只能降价甩卖啊，这就是一种正常的市场行为，李嘉诚如此，国内的房企同样如此。

反观珠海金湾区域的房价，整体还是相对稳定的，周边项目价格并未见大幅下跌，这个时候别人卖2.5万，这个盘卖1.6万左右（ 非传说的1.4 ），价差就来了。

所以这类项目，是可以捡漏的，当然也存在一些不确定因素。

2、县城房价将加速下滑。

之前我做过不少县城楼市调研，广东大部分县城价格都在6000-1w之间，湖南江西的5000-8000，除了长三角情况特殊之外，中西北部其实也差不多徘徊在5k-1w的价位。

但一旦开启允许降价的风口，未来小地方，尤其是广大县城的房价将会进一步加速下滑。

跌到3000的成本价都是有可能的，鹤岗玉门等地就是一个例子，未来会出现越来越多的鹤岗。

如果你所在县城处于中西北部，又没有什么经济基础的，我建议大家再等等，真不着急。