福建省住房和城乡建设厅近日发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》（简称《通知》）。

　　《通知》明确提出，要从四个方面加强预售资金监管，即实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理和强化风险防控。全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。

集团公司不得抽调项目公司预售资金

　　《通知》要求，房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

　　在实行专户管理方面，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权力义务和违约责任。一次预售许可证对应一个预售资金监管账户，监管账户名应当体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

　　规范资金缴存方面，《通知》明确，商品房项目预售期间，房地产开发企业要在地产营销场所入口处、签约缴款处和其他显著位置张贴预售监管账户信息。落实房地产项目联系人制度，项目取得预售许可证至开盘前，以及销售期间，项目联系人应实地查看项目公示信息是否完整，抽查预售资金是否按监管要求到账。房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。

　　房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。各市县要建立预售资金监管信息系统，逐笔核查已网签商品房购房款项到账情况。加强对房地产营销场所的明察暗访，重点检查是否在显目位置张贴预售监管账户信息，是否将POS机关联至非预售资金监管账户，是否有营销人员违规诱导购房者将购房款存入非监管账户。

　　在强化风险防控方面，《通知》提到，房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。

　　对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可。对项目公司主要负责人、财务人员、销售主管及营销人员予以约谈问责。在售楼现场发布购房风险警示，增加日常监管巡查频次，每季度至少现场检查一次。对涉及经济犯罪的，要及时移交公安部门处理。

　　对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金；情节严重的，监管部门可暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的，监管银行应当承担相应赔偿责任。

多地出台预售资金监管政策

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，福建对预售资金实行专户管理，规范资金缴存，完善使用管理，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，有利于减少房地产市场风险，有效做到保交房、保民生、保稳定。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对中国证券报记者表示，烂尾楼其中一方面原因在于预售监管账户并没有起到其监管作用。开发商出于自身的资金压力违规挪用预售资金，一旦房企在挪用预售资金之后仍无法缓解其现金流，导致项目的后期的建设资金不足，项目则无法如期交付。

　　王小嫱表示，福建省出台房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”，并对此项政策的细节及体系做出明确规定，如重点检查是否在醒目位置张贴预售监管账户信息；是否将POS机关联至非预售资金监管账户；对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的进行追缴并有赔偿责任。

　　政策的目的是保证项目的建设资金，避免烂尾楼的发生。但预售资金的监管除了政策的监管，重要的是看政策如何落地。建立监管处罚机制，监督开发商银行的执行，福建省监管细节值得肯定，能避免预售资金“体外循环”，将监管措施落实到实地，真正维护了购房者的合法购房权益，促进房地产市场的平稳发展。

　　中国证券报记者观察到，近期，江苏宿迁、河南许昌、广西南宁等地也相继出台了相关政策。

　　其中，南宁市住房和城乡建设局发文，房地产开发企业在项目营销中心使用南宁市商品房预售资金监管专用POS机，确保商品房购房款安全、及时存入资金监管。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，最近一年多楼市政策持续宽松，特别是最近一个多月政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率等方面。但“保交楼”依然是政策的关键，预售资金监管有利于保护购房者权益，各地针对预售资金的监管没有放松，对于期房销售制度来说，预售资金监管能避免企业挪用资金过度加杠杆。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国证券报记者表示，预售资金需要确保资金是用于工程款。当前，开发商乱用预售资金多发，能不能有效的进行资金穿透式的监管是最关键的。

（文章来源：中国证券报）