高歌猛进二十余年的房地产行业，正在发生深刻重构。过去一年，诸多房企陷入资金困局，行业可谓进入震荡时刻。特殊周期下，一批此前被贴上稳健、甚至保守标签的央国企，则保持了难得的健康态势，财务稳健、精准拿地......地产江湖格局发生明显变化。

　　中国金茂是其中不容忽视的存在。3月28日，金茂发布2022年度业绩报告并召开业绩发布会，期内该集团多个核心业务板块快速发展，取得签约销售金额1550亿元，全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高；融资成本3.9%，为历史新低，“三道红线”保持全绿档。

　　在千亿房企数量减少、违约事件频发的行业环境下，这份成绩单尤显难能可贵。更重要的是，金茂已从房地产开发业务向城市运营进阶，业务栅栏不断拓宽，商业逻辑已超越传统模式。基于“双轮两翼”战略基础，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，金茂正在成为国内领先的城市运营商。

　　集团管理层表示，未来两年金茂的发展仍然以稳为主，第一要坚持做好城市运营，目前30多个城市运营项目是“双轮两翼”最核心的载体，在此之上以现金流和利润为导向适当拿地；持有物业板块“轻重结合”，加大商业发展力度，酒店多做轻资产管理，物业管理多方发力弯道超车。

　　稳健发展多年的金茂，正在为未来起跳做好准备。

　　财务安全主业表现亮眼

　　过去一年，房企发展的主要掣肘，来自融资及销售“双降温”。

　　因债务风险频发，去年国际评级机构频繁下调房企主体评级。据中国房地产协会统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构下调房企评级超过250次，50强房企中超半数房企被国际评级机构撤销评级。

　　大浪淘沙，目前唯有少数央国企及优质民企，能维持一贯的信用水准。在这其中，金茂得益于科学精准的战略定位和安全稳健的运营发展，赢得了市场认可，去年惠誉、穆迪对其维持“稳定”展望，标普上调其评级展望至“稳定”，这是年内标普唯一一次对中国房企给予评级展望上调。

　　多年以来，金茂一直将经营安全作为重中之重。为维持现金流安全，金茂去年全力抢抓销售回款，积极开展并购主题公司债、长年期CMBS等融资创新，同时坚持“以收定支、以回定投”，并严控债务规模。

　　在资金获取方面，金茂自2022年以来，在境内发行5年期交易所市场公司债53亿元，其中2月发行18亿元，3月发行15亿元......另外7月在境内发行普通中票20亿元，4月在境内发行凯晨CMBS共计87.08亿元，在境外于3月发行3年期高级债券3.5亿美元等等，为项目资金需求提供了充足保障。

　　截至报告期末，金茂保持了“三道红线”全绿档的安全态势，融资水平进一步下降至3.9%的历史最低水平。资金链的通畅安全，对维持公司信用提供了助力，更为金茂顺利开展各项业务提供了保障。

　　去年，在住宅开发主业，金茂实现签约销售金额1550亿元，回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高。期末，金茂物业及土地已签约未交付结算的金额约为2358亿元。

　　过去房价上行年代，购房者本着“买到就是赚到”的心理入场，开发商同样不愁销路，在产品打造上陷入同质化怪圈。但金茂自步入行业主流以来，一直靠的是优质产品力，随着房地产步入品质改善时代，金茂在产品力上的这份特质，成为令众多购房者选择的原因。

　　去年，金茂旗下的明星产品金茂府系，在全国多个一二线城市领跑市场，成为当地销售标杆：青岛大云谷崂山金茂府，全年实现签约52亿元，系2022青岛市单盘销售金额第一名；成都锦江金茂府全年6开6磬，太原龙城金茂府2022销售均价达全市第一，销量位居太原楼市TOP3......

　　随着楼市热度向高能级城市集中，金茂也持续强化在一二线核心城市、核心区域的优势，2022年在北京、上海、苏州以及环沪地区均实现超百亿销售。以北京为例，望京樾项目全年销售额48亿，系朝阳区商品住宅销售金额TOP3；永定金茂府2022年12月底首开，当天即实现认购23亿。

　　进入2023年，楼市温度有所回升，金茂迅速抓住改善住宅市场。管理层表示，当下市场是筑底和分化复苏的态势，今年公司的策略就是抓库存、去化、抓回款，针对市场窗口期变化灵活调整营销策略，按照随行就市、一盘一策制定销售方针。

　　就当下缓慢复苏的土地市场，金茂也在密切关注、择机入场。“我们希望能聚焦在核心城市和地段，目前框定了15~20个城市，未来要聚焦发展。”管理层称，金茂将严守投资指标来确保回报和现金流；在收并购领域，目前也有大量项目在谈，机会很多、但选择会比较谨慎。

　　多元业务版图开花结果

　　需要看到，虽然相较于疫情期间，楼市环境正在复苏，但如果将时间轴拉长，楼市发展的大环境已经“今时不同往日”。曾经极速扩张的行业，正在缓慢降速、整体缩表。

　　业内研究认为，当前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。从中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变，在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，但总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

　　首先，未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。但相较于曾经十几亿的规模，市场总量势必会有所缩水。未来，房地产行业将从“量的扩张”转向“质的提升”，美好居住的含义将更加丰富。

　　对房企而言，拓展更丰富的业务版图，已是长期发展的必然选择。金茂提早看到趋势，一直在打造多业态并进的局面，并逐渐开花结果。去年，金茂的商业、酒店、物业服务等多板块都收获了亮眼的成绩单。

　　在零售商业领域，金茂在商业地产新变局中卡位进阶，完成了青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城及天津金茂汇的开业，通过在建筑品质、业态打造、文化艺术导入等方面的创新，焕新城市片区的商业活力。

　　譬如，青岛金茂览秀城填补了青岛高新区的商业空白，去年各项业绩指标均达成预期水平；张家港览秀城自开业以来餐饮店铺表现火爆；天津金茂汇克服疫情影响，通过稳定商户、狠抓推广、持续创新，开业当日成绩斐然，获得天津市商务局颁发“年度城市焕新商业地标奖”。

　　商业板块在金茂业务格局中较受重视。早在2019年，金茂便发布了“2212”战略，其中一大重点就是坚持打造商业IP，金茂商业计划在5年内完成20座览秀城的全国布局。

　　在高品质酒店赛道，金茂酒店坚持“轻重并举”，发挥品牌及管理优势，去年轻资产外拓项目12个，新签间数同比增长32%。同时，与万豪、凯悦等酒店管理集团强强合作，去年旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店顺利开业，为中国酒店运营再添高端样本。

　　截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市，整体资产较为优质。

　　今年来，监管层积极推进C-REITs盘活存量资产，金茂的持有物业也迎来资产证券化的良机。管理层表示，金茂一直以来坚持双轮战略，持有体量比较大，目前规模大概520万平方米，在REITs方面的经验也比较丰富，希望能尽快抓住政策窗口，把REITs平台搭建起来。

　　在逐渐独立发展的物业领域，金茂也在持续发力，去年3月金茂服务在港成功上市，并获得超额认购，整体发展进入新平台。去年，金茂服务加速布局第三方外拓，新获取来南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城等五个城市运营服务项目；同时抓住窗口期，完成对首置物业的收购，锁定未来增长空间。

　　财务数据方面，去年金茂服务总收入约24.36亿元，同比增加60.7%；毛利约为7.34亿元，同比增加约56.1%；年内利润约为3.41亿元，同比增加约90.7%。截至2022年12月31日，金茂服务合约建筑面积约8082万平方米，在管建筑面积约5686万平方米，同比增幅达56%。

　　在物企普遍“增收不增利”，部分物企甚至出现亏损的背景下，金茂服务实现逆势增长，正迅速成长为具有市场竞争力的高端物业管理和城市运营服务提供商，未来发展极具想象空间。

　　勇担使命助力城市升级

　　对当下的房企来说，做房地产开发业务是主业、进军商业物管也是常规操作，但金茂与其他选手不同的是，其业务发展镶嵌在城市运营这个大框架下。金茂不单做某个产业，而是落脚于城市，为当地打造相应的配套产品、并引入相关产业，切切实实助力城市发展升级。

　　做城市运营并非一件易事，这极为考验房企的资金实力、业务协同能力，更考验对一个城市的根本认知，涉及人口、产业等多角度的专业考量。金茂有能力做这件事，不仅是出于盈利及业务发展考虑，更是一家央企主动承担时代使命的表现，在新型城镇化发展趋势下，为美好生活贡献力量。

　　早在2011年，金茂便在长沙将一个占地超1万亩的项目进行改造，把原来的葡萄园、小山沟，通过不到十年时间打造成一个具有活力、长沙市人居环境最好的综合性大社区。自此，金茂便收获了城市运营商的称号，并在新时代下逐步发展出新模式、新特征。

　　专注城市运营这些年来，金茂立足于每座城市的特色，致力于实现千城千面，成功打造了以上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城等为代表的34个城市运营作品。在集团深耕的京津冀地区，金茂进驻了北京、保定、石家庄、廊坊等多个城市，在商业、住宅等板块赋能京津冀城市群协同发展。

　　在多元业态助力城市发展的同时，金茂积极推进产业资源招商及落地。2022年，金茂累计完成411家产业资源战略签约，产业落位能力持续提升，新增投资落地21家。

　　为提升城市运营的规模及实力，去年6月金茂发布针对中国宏泰的私有化计划，并在12月2日正式公告，以协议安排方式私有化中国宏泰之建议、撤销中国宏泰上市地位等信息。

　　中国宏泰从事大型产业市镇项目规划、开发及运营服务，在中国核心经济圈的高能级主城区拥有多个产业园项目，该公司旗下龙河项目，位于京津冀首都经济圈的龙河高新区内，毗邻三个国际机场，一个特大港口，新城内集聚了多个央国企及世界500强企业。

　　通过私有化宏泰，金茂将加大在京津冀首都经济圈的战略布局，提升在国家经济核心区域的市场占位。金茂母公司中国中化的丰富产业资源背景，也将为金茂在城市运营中引入农业、化工、能源、科技等多产业资源提供助力。

　　在业绩会上，金茂方面表示，该并购中的核心项目龙河新城，内有河流、各种产业，大型酒店、商业等也在建设中，预计将有近20年时间来运营这个超大型项目。在城市运营的打法下，项目整体成本可控，未来对金茂的贡献将逐渐显现。

　　“宏泰的合作经历了从收购到私有化一系列资本运作，现在都在金茂体系管控之下，应该说非常顺畅。这个项目里的第一个二级项目，在环京地区有一定示范效应、销售非常好、价格也能满足项目测算要求。”管理层称，跟宏泰合作在内部是比较好的先例，会在行业里面寻找新的并购机会。

　　值得注意的是，中化集团与中国化工联合重组后，金茂依然是新的中国中化八大主营业务之一，城市运营更是母公司重视并坚持的板块。管理层称，集团公司作为大股东，希望金茂能够坚守业务主责，在地产行业尤其是在城市运营方面继续稳健发展，为集团公司创造更好的价值。

　　展望未来，全球各类挑战不断加剧，但我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面依然不变，国内经济运行有望总体回升。房地产逐步向新发展模式过渡，财务稳健、产品卓越型房企将迎来新的发展机遇。金茂也将在时代新浪潮下抓住机遇，继续发挥城市运营经验，以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，推动城市升级与产业升级。

（文章来源：第一财经）