3月31日，万科召开2022年度业绩推介会。无论是前半部分的公司年度业绩介绍，还是后半部分的问答环节，万科的经营服务业务频频被提及。万科董事会主席郁亮在会上更是直言，经营服务业务的学费已交完，从中长期看万科经营服务业务处在增长轨道上，会对集团贡献更多的正向盈利。

市场既没有“狂飙”也没有“倒春寒”

　　谈及房地产市场形势，郁亮认为，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

　　郁亮分享了一组行业数据——今年2月新房销售与1月相比确实出现较明显的回升。原因主要来自四个方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所调整，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比增长7.2%，所以谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交高点比2月高点回落了6%左右，这是前期需求消化后的正常反应，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在逐步恢复的轨道上。

　　新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上过去几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，从人口流动、从住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突发性的变化，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

　　对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事情。他表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强

　　郁亮表示，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

　　在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

　　据年报显示，2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。物流业务保持快速增长，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

　　郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。他同时也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

有信心保持毛利水平稳定

　　万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在回答有关公司毛利率的问题时表示，万科整体毛利率约为19.6%，而开发业务的毛利率是20.4%，中间有1个百分点的差距，主要还是因为万科对于经营性业务在会计上选择了更加审慎的成本法，每年都会有大量的折旧摊销，随着经营资产每年开业增多，折旧摊销的量会逐渐增加，所以会一定程度上影响公司整体毛利率的表现。如果把折旧摊销还原的话，整体的毛利率是20.6%。

　　分业务来看，开发业务的毛利率20.4%，放在现在行业的水平是中等偏上的水平，但是相比于过去确实是有一定程度的下降，特别是2022年行业销售大幅下降，销售端的毛利率还是有相当的压力，而且房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐渐进入到竣工交付，销售端的压力会在未来一两年在结算端会有反映，所以结算毛利率阶段性还是会有下滑的压力。但也要看到，公司现在新拿的项目投资质量很好，不管是投资兑现度，还是盈利表现都还是比较好的，能够稳定在20%左右的水平，所以相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率还是能够整体稳定向好。

　　韩慧华表示，关于物业，在万科的报告里，如果剔除抵消后，大概物业的毛利率是14.4%，确实比上年有3个百分点的下降，一方面是在会计上选择了更加审慎的处理，过往收购业务的溢价大部分都计入了资产，并且进行了摊销，所以对毛利率会有一定的影响，今年的影响是2个百分点。另一方面受到行业的影响，过往毛利率比较高的社区增值服务的毛利率和收入有一定下降，所以整体对毛利率的表现有一定的影响。但是经常性业务现在也在不断提效，包括科技板块的收入和毛利率表现非常好，相信2023年之后毛利率会有所回升。

　　关于经营业务，无论是商业、物流、公寓，整体来说随着公司经营表现逐渐成熟，利润率水平是在上升的，去年在报表里上升了6个百分点，但也是因为成本法的因素，所以整体相对来说对毛利率没有形成拉升的贡献。尽管受到会计政策的影响，公司相信随着经营业务本身表现向好，它的价值增长是在的，虽然在会计报表上没有很完整地反映出来。

　　万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，稳定毛利率水平方面首先做的是稳定存量资源的毛利率水平，存量资源的提效和增收是公司当前非常重要的一项工作，一部分是在建在售的存量，目前选择的突破口主要是在精益管理上，主要是两个抓手，一个是量价管理，另外一个是费效比的提升。

　　“这方面我们去年做了一些功课，根据市场的变化和流速，以周为单位动态检视量价的关系，尽量做到一房一价，这样既能给客户实惠，也能提高我们的收益。另外有一部分存量是土地阶段，我们重新打开看了一下，主要是看产品的定位和投入产出的关系，我们希望能够通过挖掘不同产品的价值点实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献。为此我们还有一个像小红书一样的成本挖潜手册，希望能够对毛利水平有所贡献。”张海表示，新增投资方面万科更加谨慎，而且相对现在来说也比较完备，公司投前投后拉通管理，对操盘团队在产品成本、工期等关键节点上做了非常明确的要求，确保投资兑现能够达成。目前看公司新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期。“这是非常积极的信号，之前毛利给公司还是有一定压力，未来这方面如果能坚持下去，公司毛利的稳定和提升应该是有信心的”。

开发业务经营离散度高的问题得到显著改善

　　张海表示，去年一年万科的开发业务围绕“保安全、稳利润、提回报”展开工作，经营离散度高的问题得到了显著的改善。

　　第一是突出了运营在业务管理中的中枢作用。“我们做了一张表，公司内部叫资源资产底表，这个表把万科可售产能超过1亿的项目都纳入了重点管理范围，公司基于这张资源资产底表以销定产，动态调整供应节奏和量价关系。同时万科也要求各区域各一线公司把自己作为经营主体参与市场竞争，要求跟自己比、跟市场比、跟同行比，在此基础上制定业绩目标，主要是设定了认购、签约回款和回款率的及格线和金线标准，金线标准就是比较优良的标准。这些指标也是评价和考核各个业务单位业绩和第一负责人业绩的重要依据”。

　　第二是紧抓两个圆点、提升一个效率。两个圆点是投资的圆点和产品的圆点，这两个圆点对了之后方向就不会错，客户定位也会比较清晰，成本投入基本也可以框定。从某种意义上说这两个点决定了这个项目成败的80%，所以这两个点是非常重要的，公司在这方面也花了很多精力做了很多工作。一个效率是操盘效率，强调的是系统效率最优，而不是单项的最高或者是最低，公司会结合产品线建设，结合供应链管理，强调专业之间的合力，周转要跟上去，要快，开发经营中同类项目的批处理能力要大幅提高。另外根据内部标杆项目的优秀做法，公司建成了一批示范基地，这些好的做法正在迅速推广和复制。

　　第三是万科之前做了一个研究，未来城市理想单元的研究，今年这个项目有望建成落地，它是以活力、低碳、智慧三大场景为呈现的新产品，相信它落地之后应该会给客户和社会留下深刻印象。在新的阶段，不管市场如何变化，新的优势建立是需要理念创新和前沿产品的研发，今年万科会在这方面投入更大的力量。

　　“对过去一年我也有一些感受，关于开发经营业务的经营状况，回报水平看似是若干个指标，但是其实背后是模式的选择以及与之匹配的能力体现，所以本部要求每个区域要根据所在市场的环境以及竞争态势进行专门的能力建设，这方面建成之后，希望万科未来在系统能力上会有长足的进步应对未来的发展和挑战。”张海说。

（文章来源：上海证券报）