贝壳公布财报已一周有余，尽管营业额、净利润、交易额(GTV)等指标显得非常扎眼，但贝壳财报中有关门店、经纪人数量的变化数据似乎更值得注意。

　　在短短一年时间里，贝壳平台门店减少了1万余家，经纪人数量减少了6万余人。房产中介本就是从业人员高流动行业，但数以万计的减少规模并不是小数目。

　　贝壳在收缩，那么收缩之后呢？

　　人员减少

　　贝壳财报摘要对门店和经纪人数量进行了详细说明。

　　2021年末到2022年末，贝壳门店数量从51038家减至40516家，降幅20.6%，活跃门店数从45339家减至37446家，降幅17.4%。经纪人数量从454504人减少至394020人，降幅13.3%。活跃经纪人数量从406794人减至349681人，降幅14%。

　　在业绩公告中，贝壳将门店和经纪人数量的下降归因于2022年新冠疫情的影响。不过更重要的因素，依旧来自房地产行业下行调整带来的楼市“寒冬”。毕竟2022年贝壳全年总交易额同比下降32.3%，存量房交易总额同比下降23.4%，新房总交易额同比则大降41.5%。

　　交易总额缩水，意味着大量中介从业人员开不了单，收入无法保障，只能另谋出路，这无疑是贝壳门店和经纪人大规模减少的重要原因。

　　另外贝壳公告还表示，其致力提高优质服务者的留存，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高，构建了更优质且更高效的服务者体系。

　　然而贝壳缩水的不只是门店和经纪人。2022年6月至12月，贝壳雇员总数从10.28万人减少至9.85万人，尽管“经纪人及支持人员”还增加了3391人，但其他门类都有或多或少的降幅。

　　例如“业务拓展、销售及市场营销”雇员的数量一下子减少了5626人，几乎“砍半”，而平台运营和研发人员也有不同程度的减少。似乎现实让贝壳“养不起”那么多人了。

　　整合与流失

　　对于店面的减少，贝壳在业绩公告中提到了“大店策略”。

　　具体的做法是将若干小门店结合起来，形成一个大门店，这样的大门店区域覆盖、社区客源覆盖更广，房产经纪人数量也较多。这个模式早在2019年7月便已出现，而在整个2022年，贝壳帮助3000多个门店进行了重组。

　　在业绩发布后召开的电话会议上，贝壳董事长兼CEO彭永东也对“大店策略”予以了高度评价，他认为这种模式对社区、客源、房源的覆盖更广，能让抗风险能力变得更强。“大店趋势将更加明显，我们期待未来单店生产率能够提升。”

　　贝壳旗下的门店众多，除了嫡系部队链家外，还有德祐、置家、房六六、住商不动产等多家加盟房产经纪品牌，而所有加盟品牌的门店总数其实是远超链家规模的。

　　各家品牌在贝壳平台下保持着长期稳定运作，但这种稳定在2022年出现了变化，原因是糯家的离开。

　　糯家于2018年在深圳创立，诞生后便成为贝壳旗下的新经纪品牌，主要在深圳、东莞、广州、南宁等城市布局，门店也将“贝壳平台”作为重要卖点之一。但2022年糯家脱离并转投至贝壳的竞争者58安居客门下，成为“58安居旗下头部房产经纪品牌”。

　　这意味着糯家旗下的1000多家门店一并打包离开了贝壳平台，同时也说明贝壳门店的关闭不只是疫情影响、楼市下行和大店整合，同时也包含了合作伙伴的流失。

　　收缩之后

　　业绩下滑，门店和经纪人减少的同时，贝壳的营业成本从2021年的649亿元降至2022年的469亿元，降幅约27.8%。

　　由于链家经纪人、新房业务相关销售团队及其他一线人员人数减少，贝壳的内部佣金及薪酬下降了32.1%，链家门店数量减少后，门店成本也下降了12.2%。另外由于新房总交易额出现下滑，贝壳的外部分佣成本也下降了35.2%。

　　“今年贝壳没有扩张门店和规模的打算，还是会继续聚焦在单人单店的效率上。”在业绩电话会议上，贝壳CFO徐涛如是说。

　　彭永东也表示，未来将不再专注于短期和快速的规模扩张。

　　贝壳想要走出困境，仍要依赖于房地产市场的复苏进程，不过进入2023年后，市场出现了回暖迹象。

　　“我们今年1月春节假期前的平台交易情况接近2021年7月的水平，而2月的月度数据已经接近2021年3月时的历史高点。”徐涛特别指出，一线城市2月份总交易额仅比2021年3月时的峰值低8.6%，众多城市对购房政策限制的调整，在一定程度上对房地产市场起到了支持作用。

　　浙商证券研报认为，综合行业地位、品牌优势、竞争壁垒等因素，贝壳作为行业龙头具备业绩率先复苏能力，2023年主营业务有望伴随市场回暖而出现较高弹性的修复。南方日报记者葛政涵

（文章来源：南方日报）