“我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复，并非所有的城市都在同步回暖。一线城市和高能级二线城市市场比较稳定，一些能级相对弱的城市还是继续在承压。”近日，在2022年业绩说明会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平向《证券日报》等媒体如是表示。此外，他在2022年财报中还直言，“地产行业经历了深度调整，拐点已现。”

　　从交出的年度大考成绩单来看，龙湖集团(以下简称龙湖)兑现了收入、盈利增长的承诺。截至2022年底，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%，归属于股东的净利润243.6亿元，同比小幅增长2.1%。

　　值得一提的是，在同行普遍业绩预亏与计提资产减值准备的情况下，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶指出，“目前龙湖不存在减值准备，处理空间比较大。”而对于2023年的业绩指引与销售目标，赵轶表示，2023年将持续根据市场情况随时保持弹性调整，顺势而为，不一味追求签约规模和排名。

　　同时，对于2023年的供货安排，龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，还是会采用一个相对弹性的供货策略，根据市场变化不断调整，采取“一城一策”的方法平衡好量价关系，做好货值管理。

　　如何“增肌不增重”？

　　“过去这个行业在高歌猛进的时候，几乎所有开发商都是资产和负债同步增长，以此驱动公司的利润和收入增长。这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常危险。”陈序平表示，“负债是无差异无差别的，但是资产有非常大的差别，所以我们在经营上更重视资产质量，同时在负债端，我们在过往控负债率的情况下，让有息负债总额也保持一个持平的规模，同时提升公司的周转和运营效率，去驱动公司的增长。”

　　不难看出，正式掌舵龙湖集团第一年，对行业发展及公司未来经营目标，陈序平作出了如上判断和规划。

　　“这一两年我们选择了管理层会更加辛苦的一条路，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。”陈序平表示，“打个比方，你要增肌，但是体重不能增加，这就意味着作为管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。”

　　对此，易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，陈序平所言的“辛苦”，一方面来自于地产增速放缓的经营环境，另一方面则是行业当下处于深度调整期，由此带来的毛利率下行压力很大。

　　截至2022年底，龙湖集团毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%，其中，开发业务结算毛利率为17.9%，受行业整体影响有所下滑。

　　“这两年毛利率整体可能为20%左右，新房销售会在15%-20%的阶段过渡。”赵轶表示，“随着新拿土地逐步进入结算轨道，相信会回到25%左右的阶段，我们觉得这个毛利率是健康的。因为现在整个行业的发展已经脱离了过去高歌猛进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段，进入持续稳定发展的阶段。”

　　至于如何在优化资产质量前提下寻到毛利率增长之路，则需要运营与服务板块来辅助推进。2022年，龙湖运营及服务业务收入均已超过百亿元，已成为与房地产开发并行的第二条和第三条增长曲线，面向未来的阵势已经拉开。

　　重构业务航道

　　谈到近一两年龙湖的变与不变，陈序平直言，“不变的是龙湖的底色，包括空间即服务的经营战略、稳健的财务策略、企业文化等。变的则是根据内外部形势，对业务航道做出重构等调整，变成‘1+2+2’模式，即一个开发航道，两个运营航道、两个服务航道。”

　　在业内看来，未来龙湖的利润账本是由三大板块构成的，开发航道仍作为支撑底盘毛利率力争维持在20%水平线；运营航道以重资产为主，包括商业投资和长租公寓，综合毛利率超过75%，将更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正；服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”，有望每年保持40%-50%的增长，给集团穿越周期带来稳定的现金流保障。而作为第二和第三增长曲线的运营及服务航道，高成长性以及较高的毛利率是拉动整体盈利提升的驱动力。

　　“龙湖并没有拆开各项业务，而是各航道之间加强协同，这是比较特别的。”陈序平表示，运营及服务这两个业务航道，在2022年利润占比是27%，预计在未来五年以内，非地产开发利润占比有望达到50%以上，这应该是行业内头部企业中为数不多的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。

　　从当下龙湖对业务调整以及利润增长目标的顶层设计来看，“开发、运营及服务是未来收入增长三大曲线，也是三大利润账本，但后两者是提升毛利率的关键业务赛道。”严跃进表示，想要在地产下行周期实现这一目标并不容易，但却是走向未来难而正确的路。

　　至于龙湖智创生活的上市进程，赵轶回应《证券日报》记者称，目前市场情绪有一些复苏，但是龙湖不着急，顺势而为，不会为了谋求上市资格而上市。截至2022年底，龙湖智创生活在管物业面积已达3.2亿平方米，已极具规模。“龙湖智创生活将继续苦练内功，提升行活能力和收入，同时对低效的收并购保持警惕，一如既往的做好准备，静待花开。”

　　“我们始终坚定看好这个10万亿元量级的支柱产业。”陈序平表示，龙湖接下来要做的，将回归重点城市、核心区域；提升周转去化、优化存货结构，修复盈利水平；相较于规模，更加注重交付品质、回款质量及利润率。

（文章来源：证券日报）