每周一谈：房企资金近况观察销售为先

　　本周我们重点观察了房企最新的融资、销售及偿债情况，整体来看房企资金状况喜忧参半，销售是房企资金影响的最主要因素：

　　政策环境好转之下，部分优质房企获得了更多的外部支持。碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉5 家民营房企被选为示范房企，并在5 月27 日上交所组织的公司债权投资对接会上进行融资宣讲；龙湖、碧桂园及美的已分别完成5 亿、5 亿、10 亿公司债发行，新城在5 月24 日公告发行10 亿中期票据，此外以上已发行或计划发行的债券均已采用或计划采用信用保护工具；？ 优质房企的资金情况改善，但尚未快速传递至其他房企，近期也存在部分房企表现出资金压力。5 月27 日，绿地控股集团公告拟对6 月25 到期5 亿美元、票息6.75%的债券展期一年发起同意征集；5 月27 日，金科股份 “20 金科03”2022 年第一次债券持有人会议通过了展期方案，将兑付时间调整为自2022 年5 月28 日起的12 个月内。

　　部分房企的资金状况并未随着政策好转快速改善，包括四层原因：①疫情的突发影响；②房企间的差异分化，资金仍然偏好强信用背书的国央企，对民企的信心恢复需要时间修复；③销售弱势对房企资金的影响能力高于融资端，房地产开发资金来源的同比走势基本由销售回款决定，4-5 月销售表现不佳，房企资金自然处于紧绷状态；④2022 年上半年仍是房企偿债高峰期。

　　撒为了进一步探究房企的资金状况，我们从资金流入的销售、融资及流出端的偿还债务观察风险。

　　房企普遍销售疲软，这也是为当下房企资金紧张的主要原因。基于中指研究院的销售排行榜数据，筛选40 家房企的1-4 月累计销售同比增速算数平均值为-47%，仅大唐、首开两家房企销售同比增速为正，第三名越秀同比增速为-20%；在困境之中，越是资金困难的房企销售越表现出压力，购房者更担忧未来交房风险，因此普遍销售降幅最大。

　　融资端国央企为绝对主力，近期优质民企债券通道逐步打开。我们筛选2022年内发行债券的主要房企，其中金额最高位华润、中海、金茂，均为国央企；在全部融资额中，国央企占比达71%，而民企占比仅10%，尽管政策的导向在2021 年12 月便逐步明晰，但市场仍然偏好有更好信用背书的国央企。

　　不过民企债券融资近期出现破冰信号，我们认为未来民企的融资通道会在几家优质民企的带动下逐步拓宽。

　　从偿债端观察头部国央企融资通畅、杠杆水平低、资金成本低，因而安全系数较高，重点观察混合制及民企的风险，融资暂未疏通、近3 个月内公开融资渠道偿债金额较高且无债务展期落地或其他措施的房企。

　　对于未来，我们相信政策利好和疫情有效控制的情境下，销售有望复苏并有力地改善房企资金状况；眼下正是部分民企走进黎明前最后的黑暗，在控制风险的同时，我们相信在偿债高峰渐过及销售复苏预期下，光明不会太远。

　　数据追踪(5 月16 日-5 月22 日)：

　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-50 PCT、-41 PCT，一线城市-60 PCT，-39 PCT，二线城市-77 PCT，-70 PCT，三线城市+13 PCT，+5 PCT。

　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-28 PCT，累计同比-29 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+1 PCT，成交建筑面积累计同比-10 PCT，成交金额累计同比-54 PCT，土地成交溢价率为2.18%。

　　城市行情环比：北京(-19 PCT)，广州(-0.3 PCT)，深圳(-27 PCT)，南京(+30 PCT)，杭州(-26 PCT)，武汉(-7 PCT)投资策略：建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

（文章来源：申港证券）