事件描述

　　2022 年5 月16 日，国家统计局发布2022 年1-4 月房地产开发和销售相关数据。

　　事件评论

　　需求端继续下行，短期压力加大，政策有望持续加码。2022 年1-4 月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-29.5%/-20.9%/-10.8%，4 月单月同比分别-46.6%/-39.0%/-12.5%，需求端降幅扩大，以价换量趋势延续，短期压力加大。2022 年1-4 月百强房企销售金额/百强销售面积/30 大中城市销售面积分别同比-50.5%/-52.3%/-40.9%，4 月单月同比分别为-59.2%/-60.7%/-54.2%，统计局数据与微观趋势基本一致，但降幅绝对水平仍有一定偏差。4 月底政治局会议定调后，因城施策背景下，产业政策将“适度宽松”，更多高能级城市已在首付、利率、限购、限售等层面有所松动，但政策落地到居民购房信心修复或仍有时滞，疫情多点爆发也影响了需求改善的节奏，预计需求端边际改善时点将有所延后至Q3.近期首套房利率下限降至LPR-20BP，意味着政策端更全面的突破，当前仍面临较大的稳增长压力，且房地产风险的化解也迫在眉睫，预计宽松政策仍将持续加码。

　　资金链紧张背景下房企补库存审慎，保证现金流为当前第一要务。2022 年1-4 月新开工面积同比-26.3%，4 月单月同比-44.2%，降幅环比扩大；土地购置面积/成交价款分别同比-46.5%/-20.6%，4 月单月同比分别为-57.3%/-28.3%；在销售大降、融资严峻背景下，房企拿地与新开工审慎，保证资金链安全仍为当前第一要务，预计后续几个月或仍将维持低位；2022 年1-4 月竣工面积同比-11.9%，单月同比-14.2%，资金链趋紧背景下房企保交付压力较大，但保交付为民生底线，地方政府也积极落实属地责任，通过优化预售资金监管等方式托底竣工，预计竣工向上周期仍将延续，全年节奏维持前低后高的判断。

　　投资降幅扩大，资金链压力进一步加大。2022 年1-4 月房地产开发投资完成额同比-2.7%(-3.4pct)，4 月单月同比-10.1%，资金链趋紧抑制房企拿地与新开工意愿，投资降幅也相应扩大。2022 年1-4 月房地产开发到位资金同比-23.6%(-4.0pct)，4 月单月同比-35.5%(-12.5pct)，降幅持续扩大，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款增速均延续下行趋势。4 月房企到位资金/地产投资完成额仅0.98X，行业资金链压力进一步加大。

　　短期压力加大与政策持续加码仍是核心矛盾，维持“贝塔未满、阿尔法更强”的判断。近期首套房利率下限降至LPR-20BP，意味着政策端更全面的突破，当前仍面临较大的稳增长压力，且房地产风险的化解也迫在眉睫，预计宽松政策仍将持续加码。本轮政策演进越来越接近历史经验，宏观政策和产业政策边际宽松“双击”可期，当前仍处于贝塔第二阶段的加速期，后续还有第三和第四阶段，全年在大方向上都可以乐观，波动都是节奏问题，系统性卖点远未出现。中长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性，当前时点建议均衡配置有效率的国企和有信用的民企；关注保利、滨江、金地、万科等；一旦政策如期加速落地，优秀的腰部民营龙头将体现更大弹性，典型如新城发展等；下半年可关注具备好资产的“脱险类”房企。此外，优质物业股也进入战略配置窗口。

　　风险提示

　　1、疫情对需求端拖累高于预期，政策持续加码的节奏有不确定性；2、腰部房企信用修复进展低于预期。

（文章来源：长江证券）