2021年12月16日，越秀房产基金(0405.HK)正式开启供股，计划以「100供37」筹集约39.5亿港元，用于支付收购国际甲级写字楼越秀金融大厦的部分款项。

　　进入2022年，市场的风险属性依旧突出，在新毒株变异、通胀高企以及美联储可能带来减码QE政策等不确定因素的干扰下，越秀房产基金这一优质收息股的行动受到市场的广泛关注。而根据公告，现时已接近出售供股权的最后期限，如何快速且准确把握有助于决策的关键信息？笔者认为有两点关键信息值得留意，具体来看：

　　关键信息1：多方共赢的供股条款，为下一阶段高质量增长蓄力

　　面对公司提议的集资活动，股东需要考虑的主要因素之一为供股条款。

　　通函显示，此次越秀房产基金将按基金单位持有人每持有100个现有基金单位获发37个供股基金单位的基准进行供股。认购价为每个供股基金单位3.20港元，按10月22日(最后交易日)收市价3.67港元计算，存在约12.8%的折让。此次供股将发行12.34亿股，总共集资39.50亿港元。

　　另注意到此次供股由越秀集团(即母公司)作为包销商，意味着这次配股结果不会有任何悬念，可理解为大股东对收购项目的发展前景有足够信心，因而为顺利收购优质资产上了一道“保险”。

　　在笔者看来，低于2供1的小比例供股，实实在在为中小股东参与越秀房产基金的潜在增长提供了参与通道。对于一个有价值的实值供股权，股东自然应该行权，因为供股后将会更多地增厚自身利益。通函显示，此次交易后备考每基金单位分派(DPU)将增厚3.4%，分派收益率预期将由6.68%提升至7.16%。

　　而对于越秀房产基金而言，供股与借贷或发行债务证券不同，不会产生利息负担或额外债务，对维护未来债权融资的空间，以及维护投资评级均有所帮助。

　　收购完成后，越秀房产基金所持有物业将增加至9个，根据备考越秀金融大厦截至2021年6月30日止6个月产生的收入，将使得越秀房产基金的收入增长约24%，扩大越秀房产信托基金组合估值约23%，有望成为香港和新加坡上市房产基金所持的中国资产组合中规模最大的房地产信托基金。

　　关键信息2：有益发展的收购行为，盈利能力提升有支撑

　　通常而言，筹资目的也是股东较为关注的重要因素。

　　长期以来，考虑到绝大部分收益需要分配给投资者，而且要长期保持低杠杆的稳健作风，越秀房产基金大部分资金用于管理能产生稳定现金流的物业投资组合并为投资者带来了不错的回报。

　　自2005年上市以来，越秀房产基金资产规模增长7.5倍，连续15年将可分派收入进行全额分红，收入及分派等年均增长率维持在6%的高位，并获得全3家国际评级机构穆迪、惠誉及标普的投资级评级，充分验证了其持续性的资产增值能力和出色的商业营运能力。而此次供股集资所收购的越秀金融大厦亦预期将带来稳定且可长期增长的的收益效果。

　　越秀金融大厦位于珠江新城核心区的中轴线上，是广州十大摩天大楼之一。大厦总建筑面积约21万平方米，包括68层高的商业大厦(包括4层零售商场及64层写字楼)及827个地下停车位的4层车库，此外还拥有全市唯一开通“广深珠”直升机航线的写字楼停机坪。截至2021年9月30日止9个月，整体平均出租率为92.5%，写字楼部分租金199.3元/平方米，租赁表现优异。

　　此外考虑到其与越秀房产基金持有的广州国际金融中心毗邻而立，能够形成良好的协同效应，使营运成本于更大的组合中分摊，因而届时还将进一步提高效益。

　　就收购而言，除了要寻找优质项目，还要寻找适当的时机，而此时显然是一个不错的收购时机。

　　一方面，在融资环境纷纷收紧的大环境下，越秀房产基金受惠于低息环境的政策，能够以较低的融资成本获取优质项目；

　　另一方面，2021年年初至今，随着香港政府大力发展房託，顺丰房託上市以及金发局鼓励香港房託与内地互联互通等利好消息，香港恒生房地产基金指数总回报表现优异；指数走势方面，截止2021年12月24日，香港恒生房地产基金指数优于香港恒生指数11.2%。从这个角度来考虑，REITs是投资者当前一个不错的资产配置选择，此时供股集资也大概率会获得投资者的认可。

　　总的来说，供股通常对于股东来说是一道难题，但对于越秀房产基金的股东们而言却似乎并非如此。在港股市场整体较为低迷的背景下，越秀房产基金提出供股融资，供股条款合理且筹资目的清晰有益，可以看作是为所有基金持有人提供了一个参与基金发展的不错机会。

（文章来源：格隆汇）