房地产迈入存量时代，房屋也要想办法做好“养老”工作。

　　6月26日，住建部部长倪虹在会见中国银行董事长葛海蛟一行时，明确提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

　　此处提到的“房屋养老金”，并不是个新鲜的概念，它更常见的名字是物业专项维修资金、住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。通常情况下，在新房购置时候缴纳，属于业主所有，并在银行设有专门的账户。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主购房需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。而当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。

　　住房维修资金制度始于1998年，最初叫做房屋维修基金。2007年12月，建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》。中信证券研报指出，在制度设计初衷上，住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。

　　但一直以来，该项资金都存在提取率偏低的情况。早在2013年时就有报道显示，全国缴存住房维修资金已达到万亿以上的规模，而使用率不足百分之一。

　　此后相关部门曾出台政策以期破解该笔资金的使用难题，目前来看效果并不明显。

　　在一线城市北京，截至2022年底，该市累计归集商品住宅专项维修资金782.90亿元；累计办理商品住宅专项维修资金使用78.07亿元，提取率不足10%。在五线城市四川资阳，截至2022年年末，该市共有房屋18.19万套（宗）交存维修资金，累计交存资金7.61亿元，而维修费用累计支出仅305.64万元，提取率不足1%。

　　中信证券研报显示，造成住宅专项维修资金使用率低的原因主要包括缺乏明确的规则规范维修资金使用；专项维修资金的代管机构缺乏人手，无力清晰了解社区具体情况，更愿意从紧，而不是从宽理解社区养护和维修的需求；决策审批手续复杂等多种因素。

　　例如《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，维修资金由当地政府房地产行政主管部门代管，并委托所在地的一家商业银行进行资金专户管理。如需使用，一般由物业企业提出使用建议，在业主确认上达到“双三分之二”要求后，才能制定方案、申请使用。

　　而所谓“双三分之二”指，占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的关联业主讨论通过。在现实情况下，能达到这一比例的难度颇高，例如出现问题的面积不足三分之二，或难以联系到三分之二以上的业主等。

　　在业主大会成立后，相关管理权移交给业主大会，使用流程相对简化，但在实际中也会遇到各种意想不到的难题。有上海一小区业主告诉记者，其所在小区对住宅专项维修资金的利用流程是物业将提交需求给业委会，待业委会通过之后方可使用。而当前该小区业委会因各种原因已解散，相关资金的利用也就暂且搁置。

　　除此之外，该项资金还存在被违规挪用等诸多问题。2020年的一次国务院大督查中，湖北省襄阳市的相关问题就曾被发现，当地4家房地产开发公司或物业服务企业违规对外出借近400万元、经营挪用近600万元代收的维修资金；住宅维修资金使用率也低至3%。

　　值得一提的是，住宅专项维修资金也存在结构性问题。在今年全国“两会”上，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在其提案中就指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行，具体来看，单个住宅小区，归集资金规模一般仅为数百万元甚至更低。

　　柴强提及，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。同时，我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。

　　柴强认为，有建立房屋养老金制度的必要性，这可为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，让政府更好地履行房屋公共安全职责。

　　诸葛找房数据中心分析师陈霄也指出，房屋养老金制度是以住宅专项维修资金为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。当前，随着我国许多城市迈入存量房时代，大量老旧小区面临着维护更新的问题，房屋安全隐患问题也日渐突出，如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落等，威胁着居民群体的安全，有必要建立完善的制度，为老旧小区提供“养老保障”。

　　不只是商品住宅，我国还存在规模庞大的自建房，该部分房屋的建筑安全管理也需要有相关制度予以保障。

　　2022年5月，住建部曾部署开展全国自建房安全专项整治，彼时便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题；同期国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》也提到，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

　　对于房屋养老金的来源，全国人大代表、南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高在今年“两会”时建议，相关资金应实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。其中的个人账户即是住宅专项维修资金账户；公共账户资金来源则主要为土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等。

　　柴强则建议，可以每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。

　　业内有观点指，从住建部与中国银行的交流来看，或许也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。

（文章来源：第一财经）