从上海华夏东路地铁站4号口出来，对面便是一片由围墙与防护板紧密围起来的约5米高的私人住宅区，3扇紧闭的大门均匀分布在华夏东路上，隔绝了高架的噪音和外界的好奇。

　　曾有网友发问，华夏东路上有一片豪宅，树林环绕，3栋城堡一样的花园别墅，是什么地方？下方有人回答，“据说是川沙三个富豪”。

　　随着近期其中一套花园住宅上架法拍，神秘的面纱方才掀开一角，背后的“富豪”也逐渐显露。

　　3月6日，华夏东路1451号及该号内假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木等物在阿里法拍上结束竞拍，这一宗地面积逾7000平方米、评估价高达3.46亿元的庞大标的因无人报名报价而流拍。

　　价格偏高是该标的流拍的重要原因。负责的拍卖人员刘元美(化名)告诉《国际金融报》记者，标的物较大，对于意向竞买人的资金要求很高，多名咨询人士都在反映银行贷款审批难。

　　作为上海开年来起拍价最高的法拍房，华夏东路1451号宗地面积高达7482平方米，花园面积较大，里面分布着假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池以及各种树木，花园自成一景。

　　这些园景环绕着一幢地上二层独栋花园住宅，建筑面积1605.38平方米(其中地下建筑面积595.82平方米)，竣工时间为1999年，其中一层为客厅餐厅及厨房区域，二层为卧室区域，三层阁楼为卧室区域，地下室为地下车库及设备房及工人用房。

　　阿里法拍提醒，实际房型结构装修等以交付时的现状为准。如有违法建筑，则由买受人自行接受相关行政机关的处罚、甚至拆除，并承担由此而发生的一切费用。若因买受人怠于处理造成无法过户的，责任自负。

　　上海临轨交的大型花园住宅自然价格不菲。根据评估报告，华夏东路1451号全幢评估市场价为3.45亿元，折合建筑面积单价21.49万元/平方米；该号内的假山、风雨长廊等物评估市场价为104.89万元。标的物整体评估值约3.46亿元。

　　上架法拍后，该标的起拍价打了个7折，为2.42亿元，相当于“捡漏”1亿元，折算建筑面积单价约15万元/平方米，保证金也高达2000万元。

　　“2亿定价在上海选择面较广，如有着历史文化底蕴的老洋房或者虹桥别墅区、浦东张江别墅聚集区等。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，对于豪宅而言，大并非其唯一标准，区域底蕴、板块规划更为重要。

　　记者在实地走访中发现，上述豪宅的周边界面一般，地铁站附近多为老旧小区，二手房价基本在3万元/平方米-6万元/平方米间，周边缺乏商业配套，且毗邻华夏高架路，噪音、粉尘影响不小。

　　即便是有意购买，巨额资金也是一项不小的挑战。

　　开拍前，刘元美曾告诉记者，有客户专门到现场看过标的物，但普遍反映价格过高，后续贷款存在难度。根据规定，若3日6日竞拍成功，则成交余款(拍卖成交款扣减保证金)须于4月3日16时前以买受人(或到本院办理过授权的代理人)账户缴入法院指定账户。

　　同时，过户所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用(包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人(企业)所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准)，依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人在辅助机构的陪同下先行垫付。

　　这也意味着，即便底价成交，如果贷款存在难度，竞买人需要一次性拿出2.42亿元的竞拍款以及高昂的税费垫付成本。

　　刘元美测算后表示，如个人名义拍下，基本需要多预留12%左右的资金垫付税费，即便以底价计算，整体预留资金也超2.7亿元，“若以企业名义购买则税费更高”。

　　除了税费问题，这套占地面积广阔的豪宅部分土地面积还存疑。

　　2009年的一起房屋登记管理(房屋登记)案件中，标的物所有人作为原告，以其所有的房地产权证，为他人向银行贷款而向被告上海市房地产登记处提出房地产抵押登记申请，被告受理原告的申请后，经审核，发现原告所有的位于华夏东路1451号房产权证的土地面积因浦东国际机场北通道(申江路—主进场路)道路两侧绿带工程用地，已被收回1009平方米，原告的房产权证中所记载的土地面积已发生变更。

　　彼时，标的物所有人称未收到过征地通知，也不知土地面积被减少。而在目前的法拍信息中，华夏东路1451号的宗地面积与使用权面积仍为7482平方米，使用期限为1998年12月16日至2068年1月7日。

　　市场也好奇，这位囤地11亩自建花园洋房的富豪究竟是谁？

　　根据民事判决书，标的物所有人为上海金象铝业有限公司(下称“金象铝业”)，其在一起金融借款合同纠纷案中被判偿还银行借款本金16900000元、利息141302.78元、复利368.18元。由于金象铝业一直未能履行，故将其名下的华夏东路1451号全幢不动产进行拍卖。

　　天眼查显示，金象铝业是一家以从事金属制品业为主的企业，成立于1996年，注册资本4036万元，法定代表人和大股东均为龚惠祥，公司涉及司法风险146条，12次被上海市浦东新区人民法院列为失信被执行人，履行情况均为全部未履行，被法院列为限制高消费企业17次，身份为被告/被上诉人的案件总金额达7.75亿元。

　　随着首拍失意，这套已经折价过亿的豪宅是否会进一步降价二拍？刘元美透露，据其了解华夏东路1451号可能没有二拍了。

（文章来源：国际金融报）