距离广州推出二手房参考价机制，已过了整整一年。2021年8月31日，广州市住建局官宣建立二手住房交易参考价格发布机制，并同步公布全市96个小区楼盘的参考价，一度引起市场热议。

　　参考价机制落地一年，为广州二手房市场带来了哪些影响？在市场进入新阶段的背景下，这项政策是否会迎来调整？置业者如何稳中求机，抓住上车机会？

　　为此，南都·奥一新闻对话广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文，就前述楼市热点问题进行探讨。他认为，目前这是一个有机会的市场，置业者买二手房有“淘宝”机会。而开发商转变发展模式以后，也面临着新的发展机遇。

谈政策：二手房参考价促进市场回归理性

　　南都·奥一新闻：2021年8月31日，广州建立二手住房交易参考价格发布机制，至今已满一年。如何评价这一制度对广州二手房市场带来的影响？

　　赵卓文：二手房参考价是特殊时段出台的调控政策，也是最受市场关注的房地产调控政策之一。要客观评价其带来的影响，我认为应该从两个方面去看：

　　一方面，它让市场由上涨、过热的状态回归至理性的节奏。政策出台后，广州二手房的月均成交量出现明显下降，从2020年的月均10534套、2021年1月-8月的月均11328套，回落至2021年9月-2022年7月的月均6009套，成交量处于近年低位。成交价相应回落，2022年上半年，广州二手房网签均价为27468元/平方米，较2021年下半年下跌2.2%，同比下跌11.2%。

　　这是政策的积极性。另一方面，它也客观造成了买卖过程中的“盲盒效应”。按照规定，卖家和中介机构公示的价格不能高于指导价，买卖双方无法直接地了解实际价格，这一定程度上会抑制市场的流动。此外，商业银行在发放二手住宅贷款时需参考这一价格，影响了买家的首付、按揭贷款额及税费。

　　市场自过热的状态转向平稳，这个政策肯定起到了很大的作用，但我们不能片面夸大这个政策的影响。

　　二手房参考价在广州施行一年了，我想也是时候去检讨和回顾这项政策。“检讨”不是一个贬义词，而是个中性词。楼市过热的时候，出台这项政策有其合理性，目前市场进入了新阶段，我们需要它变得暖一点，这个时候作出调整也在情理之中。

谈市场：正在缓慢向好发展

　　南都·奥一新闻：来自国家统计局的数据显示，2022年2月起，广州二手房价格指数连续6个月稳定环比上涨。这释放了什么信号？广州二手房市场正在向好发展吗？

　　赵卓文：整体来看，二手房房价目前整体仍是稳中有降，市场行情呈现缓慢向好发展的趋势。

　　此外，我们注意到，今年7月份，广州二手房挂牌数量激增，目前已突破11.46万套。这个数据还是相对较高的，说明了只要政策有所松动，市场有所回暖，居民买卖房子的积极性就增加了，二手房的挂牌量也会大大增加，价格还有较大幅度的回调空间。

　　南都·奥一新闻：您曾多次表达观点：“二手房市场活，一手房市场才能活。”如何理解这句话？

　　赵卓文：目前市场成交集中在两方面：刚需性住房和改善性住房。此前，中央、省、市层面侧重刚需买房，首套住房的首付比例和利率都要比二套优惠一些。在新的市场背景下，我认为改善性住房的地位已经进一步凸显，它是促进一、二手房市场复苏的重要动力。

　　拥有自有产权物业的这部分群体，如果产生了新的购房需求，在广州限购的政策背景下，一般需要通过“卖一买一”的方式获得购房资格，这时一、二手房便联动了起来。二手房复苏，周转性和流动性加速，兼之价格平稳，将利于房地产市场整体表现，特别是促进刚需改善型物业的成交。

　　近期，中央最新定调“支持刚性和改善性住房需求”。这对二手房市场尤其是改善性住房而言，是个积极的信号。

谈复苏：不是所有山峰都是珠穆朗玛峰

　　南都·奥一新闻：对于促进广州二手房市场更好复苏，您有哪些建议？

　　赵卓文：要促进二手房市场更好复苏，激活广州房地产市场，我认为可以考虑从如下几个角度发力。

　　首先，适度调整或取消二手房限售的年限限制。去年4月21日，广州出台楼市新政，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区等9区的个人销售住房增值税征免征年限从2年提高至5年。年限在二手房交易里是比较重要的一个影响因素，若做适当的调整，比如调整为1年，交易可能就活跃起来了。

　　此外，还可以考虑调整或取消二手房参考价制度，或适度下调二手房交易税费。目前我们二手房交易税费成本偏高，若稍稍下降，对市场复苏有望起到积极作用。

　　还可以鼓励刚需购房和“以旧换新”的改善型购房。比如，适度下调首套房的首付比例和房贷利率，在税费抵扣等方面入手，推进“以旧换新”。

　　此外，局部或可松动限购，灵活实施人才购房政策。在房地产信贷方面，建议联合金融等有关部门，推出新举措，特别要鼓励改善性购房。

　　南都·奥一新闻：你如何看待目前的房地产市场的现状？

　　赵卓文：当下我们讨论房地产的市场问题，眼光可以放得更开一些。为什么市场的成交量或者楼价一定要升得很高？2020年、2021年上半年的数据诚然不低，市场当时处于峰值状态，相当于“珠穆朗玛峰”的存在。但这并不是常态。珠穆朗玛峰当然很高，但中国的山峰平均下来也不到它的一半高度，不是所有山峰都是珠穆朗玛峰。

　　回归到房地产市场来看，我认为今天需要重新去看待它，对它作出新的判断。什么是正常的？什么是不正常的？什么是常态？什么不是常态？至于接下来会出台哪些政策调控房地产，我认为要用常态的量值去判断，未来可能进入温和的市场发展阶段。

　　在政策调控这一方面，我主张既要着眼长远发展，也要与城市的经济发展、城市的发展目标相结合。假设某个区域想要房地产市场，它应该针对这个目标做好全套的计划和方案，不是单纯卖几块地或者收多一点税，这是一种短期的行为，真正的长期发展还应与产业的发展、城市的发展相结合。

谈发展：置业者有“淘宝”机会，要注意“戒贪”

　　南都·奥一新闻：当前有部分潜在置业者更青睐二手房。对于二手房潜在购房者，您建议应持什么样的心态，可否提供一些置业建议？

　　赵卓文：二手房潜在购房者，应有“房住不炒”的心态，按需选择，既不需要因政策利好就盲目入市，也不需要对市场报以过激的偏见。

　　由于经济波动，二手房市场楼价出现新博弈，投资型买家的抛售将延续一段时间，房地产市场“甩卖”的便宜货越来越多，房源选择更多，楼价不断有惊喜。目前这是一个有机会的市场，二手房有“淘宝”机会。不过，买家需要注意“戒贪”，超低的价格可能伴随不确定性。同时，既要会买，也要会卖。

　　南都·奥一新闻：当前房地产市场面临一定挑战，市场信心有所下降。广州是四大一线城市之一，其市场走向具有显著的代表性。您对本地的房地产企业有哪些建议？

　　赵卓文：房地产行业需要平稳健康发展，防范系统性风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是主基调。

　　需要明确的是，2022年，房地产行业规模收缩，已经是难以改变的趋势。以“高杠杆、高负债和高周转”为特征的上一轮扩张期，已经到了终结的时候。新规则下，必然形成新市场，也将带来新机遇。我建议房地产企业可关注一些新的增长点，比如新型城镇化、乡村振兴和城乡融合；“房地产+互联网”的发展，智慧城市、智慧社区和智能建筑的发展；新城建；大健康产业和养老地产；新城市空间和新业态。

　　开发商已经到了转变发展模式的时候。接下来，我依旧建议房企减负债、去杠杆、稳健经营，由“高周转”向“高质量、高科技含量、高效益、精细化”发展，在控制好企业风险的前提下，寻找新的业务增长点和盈利点，共生合作，整合资源。最后，建议企业增强社会责任感，回报社会。

（文章来源：南方都市报）