“行业短期有困难，并不能改变长期向好趋势，公司所处的行业大有可为。”8月31日上午，在2022年中期业绩说明会上，华润万象生活董事会主席李欣向《证券日报》等媒体表示，物业管理市场规模非常大，城市服务的新型赛道进一步打开市场空间。接下来，基础物管业务毛利率将逐步回归理性，保持稳定，未来行业将围绕多元化需求提供增值服务，这是新的盈利模式。

　　8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩报告。报告期内，公司实现收入52.78亿元，同比增长31.5%；毛利16.72亿元，同比增长29.4%，毛利率约为31.7%；归属于股东的净利润10.28亿元，同比增长27.5%；核心净利润10.4亿元，同比增长33.5%。

　　谈及在巩固基本盘及未来提升利润方面，公司有何规划时，华润万象生活总裁喻霖康向《证券日报》记者表示，“我理解的基本盘就是规模，公司未来会在物管及商管业务双线发力扩大规模。从经营目标上看，到‘十四五’末期，在物管业务板块，公司希望在管面积突破4亿平方米，进入物管第一梯队；在商管业务方面，希望在管项目达到150个。”

　　同时，利润将在内生增长能力方面得到体现，喻霖康表示，做大规模时要做好内生增长，这来自于增值服务，其毛利率远远高于基础物业服务业务利润率，与国外优秀物管公司对标，“我们在这一块未来还有很大提升空间”。

　　“2+1”生意模式发力

　　从细分板块收入来看，在上半年近53亿元的营收中，华润万象生活住宅物业管理服务板块收入为33.54亿元，同比增长40.2%；商业运营及物业管理服务板块为19.24亿元，同比增长18.5%。

　　在业内看来，华润万象生活“2+1”生意模式(商管、物管+大会员体系)得到资本市场的充分认可，市值及市盈率一直保持行业领先。

　　值得一提的是，随着物管企业从房地产开发母公司分拆上市越发集中，物管行业的竞争也到了新阶段。以住宅业态为主营业务的传统物管企业也正在向商管、城市服务以及产业园等赛道发力。即便是商管业务这一细分领域，竞争格局也与过去大有不同。

　　“市场已明确感知到商管物业的发展红利，发力方向也开始逐渐向这一板块迁移。从国内商管业务的竞争格局来看，行业集中度不高，竞争格局高度分散。”东高科技高级投资顾问揭冲向《证券日报》记者表示，物管企业在抢食商管赛道的过程中，赛道壁垒逐渐增高。比如在商管领域，专业壁垒仍是物管企业在商业赛道上的一大障碍，复杂的运营逻辑将击退多数物管企业。

　　“我们确实看到很多物管公司向综合业态布局，但公司有独特的生意模式，‘商管+物管’双轮驱动下，接下来将在城市空间服务以及增值服务方面寻求更多能力。”喻霖康进一步向《证券日报》记者表示，同时，凭借在商管领域的管理经验，公司作为央企与政府互信合作方面有天然优势。此外，央企背景下的资源整合能力也具备独特竞争优势。

　　“华润万象生活商业模式的竞争优势很大程度上来自于其商管业态的布局。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，一是公司的购物中心及商写业务定位高端及中高端，一般位于一线及二线城市的市中心或核心区域，品牌影响力及产品力不容小觑；二是吸纳优质商业运营业务，并且毛利率水平较高，拉升企业整体盈利能力；三是持续获取轻资产项目，未来企业商业运营的在管规模将得到进一步提升。

　　“不会为了收购而并购”

　　2022年，是华润万象生活上市的第二年，其物管总在管面积中第三方面积占比已突破50%，市场化发展能力得到认可。

　　截至2022年6月30日，公司市场化直拓合约面积2220万平方米，重点发力城市公共空间，成功获取深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道“物管城市”服务等典型项目，加速向“城市空间运营服务商”转型；同期，公司抓住有利时机高质量并购禹洲物业、中南服务和九洲物业，总合约面积达3.34亿平方米，总在管面积达2.53亿平方米。

　　“在收并购方面，市场上确实出现了一些机会，很多公司估值回落不少，但我们收购不能为了做规模而做规模。”喻霖康向《证券日报》记者表示，估值有吸引力只是一个方面，收并购市场永远都有机会，要综合考量方方面面的因素。

　　“在物管领域，公司会坚持市场直拓、合作合资以及收并购等多措并举方式拓展规模，主要关注业态为住宅社区、城市空间、写字楼以及产业园等；在商管领域，公司要巩固行业第一的地位，一方面承接好母公司的项目，母公司每年约有10个购物中心项目开业；另外一方面掌握好市场化外拓节奏，去年已签约12个第三方项目，今年前7个月新签10个项目，合计外拓项目已达22个，数量增长快，质量也较好。”喻霖康进一步向《证券日报》记者表示，当然，如果有城市更新项目的机会，也会做有益补充。

　　同时，喻霖康强调道，“在收并购方面，会积极关注市场上出现的机会，但‘不会为了并购而并购’。公司有收并购原则，一是希望并购标的公司经营稳健；二是财务规范；三是要匹配公司战略发展方向，能够提升公司在区域的管理浓度，文化价值理念趋同；四是估值要合理，也希望并购标的有一定规模。”

　　“目前国内物业管理行业分散且竞争激烈，为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，头部企业战略方向趋同。”揭冲表示，“大物管”战略逐渐成为头部企业共识，一些现金流充足、且有扩大规模欲望的物业公司迎来收并购良机，将通过内生增长及收并购方式积极加快扩张步伐。此后，市场将变得更加集中。

（文章来源：证券日报网）