8月19日，西安市住房保障工作领导小组办公室印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》。其中提出，居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)；住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

　　业内人士认为，此次西安政策有利于盘活存量房源，加大保租房供给。同时，有利于激活增量，让限购群体适度放宽，鼓励改善家庭积极入市。本次政策出台对稳定市场信心将起到重要作用，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。

　　住房纳入保租房可新增一套购房资格

　　8月19日，西安市住房保障工作领导小组办公室印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》。指南在房源条件、认定流程、租赁管理等十四大方面，对西安市如何在存量住房转变成保障性租赁住房的具体操作做出了具体规定。

　　其中提出，居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)；住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

　　另外，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照西安市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。

　　保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

　　西安市住建局表示，申请入库的居民存量住房应符合保障性租赁住房小户型、低租金的要求。房源入库后，通过西安市保障性租赁住房网上服务平台统一发布房源信息，其中90平方米以上的住房应按间展示房源信息并对外出租。

　　根据居民与运营服务企业协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。

　　西安市住建局指出，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理取得 “认定书”并正式签订租赁合同后，居民家庭在西市限购区域获得新增购买1套住房资格。新增购房资格使用时，购房家庭成员信息因离异等原因导致与“认定书”中不一致的，需原家庭成员进行明确新增一套购房资格的使用，并在购房资格审查时予以确认。

　　值得注意的是，居民家庭1次或多次，将1套或多套自有住房用于保障性租赁住房的，该居民家庭均只能新增购买1套住房资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

　　以租换购、盘活存量激活增量

　　中指研究院西安分院研究总监支家骏指出，此次西安政策出台的背景是，西安为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加全市保障性租赁住房房源供给。

　　支家骏进一步表示，西安政策有利于盘活存量房源，加大保租房供给。2021年以来，西安作为保租房试点城市，取得了卓有成效的成绩，受到国务院表彰通报。此次除《指南》外，西安市住建局还发布了《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》，结合先前6月发布的《西安市保障性租赁住房项目认定指导意见(试行)》以及《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》、《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，标志着西安的保租房政策体系日益完善。

　　支家骏说，据2019年西安市住建局发布的数据，西安市住宅房屋总量已超过400万套。其中商品住宅291万套，占比73%，其他性质占比27%，包括87万套房改、集资房，约14万套购置型保障房，11万套保租房和2万套直管公房。而2019-2021年，西安三年间分别成交商品住宅16.8万、14.7万、12.1万套。西安仅2021年新增常驻人口就高达21万。因此，西安必须在建设保租房的同时，筹集各类房源以补充缺口。根据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安未来必须筹集三十万套保租房，而存量住房成为一个筹集房源的最便捷窗口。而从西安存量房建设年代来看，1990年以前房屋占比6.5%，1990-2000年间占比13.8%，2001-2010年间占比28.4%，其余51.3%建设于2010年后。此类住房虽然地段较好，但设施老旧，难以管理，因此租金价格较低。而《指南》中提出，居民可委托给政府指定的四家机构统一管理，统一收取租金，也提高了居民参与的积极性。

　　另外，支家骏还认为，西安此次政策有利于激活增量，让限购群体适度放宽。今年以来，各地“因城施策”创新型政策不断，尤其长沙、成都等地分别出台多孩家庭可多增购一套住房、租赁破限购等政策。西安也逐步跟进，首先在5月底出台的《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》中，采用了“二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照刚需家庭对待”这一条。近2个月来，该政策收效明显。其中限购区意向登记平台上，刚需家庭比例上涨两成。而此次“以租换够”也是对标长沙、成都的具体跟进。以图激活部分购房者需求，鼓励改善家庭积极入市。本次政策出台对稳定市场信心将起到重要作用，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。

（文章来源：证券时报）