【潮汐商业评论/原创】

2023年3月17日，龙湖集团公布了2022年全年业绩。

根据年报披露，2022年，龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润为225.4亿元，稳中有增；平均借贷成本4.10%，持续保持低位。

一系列业绩数据看似中规中矩，但放在行业内风声鹤唳的特殊年份里，这个稍显保守的词语却满含褒义。

过去一年里，多数房企度过了在生存线上挣扎的岁月，高压的现金流，不断出现的债务违约，在艰难经营与信心匮乏碰撞而成的寒潮中，冰冷似乎来得始料未及。

就龙湖而言，在担忧、谣言绘制起的种种善意与恶意之间，龙湖亦经历过资本市场的波动，能够保持业绩的平稳，无疑有着深长的意味。

而这张穿越周期后发出的成绩单，亦蕴含着另一层深意——它意味着头部房企们已有能力应对最难熬的局面。

他们关于后周期时代的思考，或许即是这个传统行业中，未来企业的样子。

从左至右依次为：龙湖集团首席财务官赵轶，董事长兼首席执行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠

01 “增肌控重”

年报季序幕刚刚拉开，寒意便透骨而出。

据Wind数据显示，截至3月8日，已有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

走过2022年，市场整体信心的减退，土地红利的消弭，以及城市间需求的分化等等状况，为房地产企业带来了史无前例的考验。

正因如此，龙湖集团首席财务官赵轶一句“兑现了业绩承诺”显得分量十足。据年报显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖难得地保持了营收和利润的双正向增长。

业绩会上，龙湖集团新任掌门人陈序平，坦言业绩的来之不易，他用“增肌控重”与“难而正确”来解释龙湖对行业变化的应对，在过去一两年里，龙湖要控负债总额，也要利润稳中有增，还要优化资产质量，“这就意味着需要更加地自律，更高的经营水平，更注重公司的资产质量。”

作为阵痛的另一面，目前行业发展已加速脱离了过往高毛利、高地价、高杠杆的旧模式，进入持续稳定发展的新阶段。在龙湖管理层看来，（当前的环境）是适合于龙湖这样的长期主义企业可持续发展的。

长期主义是个知易行难的命题。过往，龙湖坚持财务策略的审慎，重金布局商业，加码长租公寓，对数字科技转型持续投入，三十年来，这家习惯“天晴补屋顶”的企业，所坚持的也不过是“长期主义”这寥寥四个字。

那些曾被质疑的业务，已是龙湖在行业最难日子里，业绩增长的重要抓手。过去一年，被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务，分别实现租金收入94.3亿元、24.4亿元，对应同比增幅为16%、9%，综合毛利率达到75.6%；龙湖智创生活保持快速增长，全口径营业收入（合并抵消前）达137.5亿元，同比增长24%；而智慧营造品牌——龙湖龙智造，为龙湖集团基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，在发布首年即实现盈利。

在2022年，龙湖集团经营性收入合计达到236亿元，同比增长25%，创下历史新高，经营性利润占比已提升10个百分点至27%。

对于收入及利润稳定且持续增长的贡献，正是龙湖长期持续投入，所期待获得的结果。据陈序平预计，在未来五年以内，龙湖集团的运营及服务业务利润占比非常有希望达到50%以上。

在他看来，这也将让龙湖的利润盘面更加健康。

02 财务护城河

走过跌宕的2022年，郁亮挂在嘴边的“活下去”与吴亚军口中的“定战略前，先想生死”，不知不觉成为行业的“金玉良言”，尽管它们曾被冠以“危言耸听”的帽子。

无疑，随着流动性问题真正开始决定生死，很多房企才发现一切远不止“天冷多穿一件棉服”那么简单。过去一年里，疲于应付者有之，债务违约者有之，当叱咤风云的巨鳄们，开始反思自身曾经的狂热与激进，自然也能明白何为“良药苦口”。

如今曙光已至，幸存下来的房企们开始将更多目光投向那些“先想生死”的标的，他们发现健康的资产负债表和低融资成本，成了房企下半场的核心竞争力。

数据显示，截至2022年末，龙湖集团净负债率为58%，现金短债比达到3.52倍，剔除预收款后的资产负债率为65%，连续第七年满足三道红线绿档标准。

波动的周期或许对这家企业的战术有所扰动，却没有干扰到其稳健的财务策略。在报告期末，龙湖集团一年内到期的短债占比约9.9%，平均贷款年限延长至6.67年，平均借贷成本持续保持在4.10%的低位。相应地龙湖依然是位于行业为数不多的境内外全投资级评级房企之一。

如赵轶在业绩会所述，“过去几年龙湖穿越周期的一个很大利器就是债务结构。”为了赢得更多战略主动权，龙湖提前偿还了全部2023年到期的境外债务；为预防汇率变动对利润和现金流影响，龙湖在2022年将外币负债掉期做到98%，全年汇兑损失压缩至千万级别。相比很多房企2022年动辄几十亿级别汇兑损失，龙湖提前规避汇兑风险，保证了盈利空间，也为后周期时代的利润回归，扫除潜在的波动可能。

多年来，坚持克制谨慎并高度自律的财务策略几乎已是刻在龙湖之上的标签，其也因此获得了行业的最高认可。2023年2月9日，标普再次确认龙湖集团的投资级评级，并上调其展望。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

不仅如此，伴随着政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，龙湖集团于2022年末成功发行首单“第二支箭”，而后亦完成了首单“内保外贷”的提取。

保持战略定力，将风险前置，龙湖在印证房企能够平稳穿越周期后，也为未来兑现更多潜力埋下伏笔。

03 三大业务板块并进

时间走到2023年，伴随着政策的相继落地，行业的危局开始化解，一轮新的房地产市场复苏正在酝酿。

数据显示，在1-2月，龙湖集团全口径销售金额为282亿元，同比增长超过四成，行业排名进一步提至第七位。

可以看到，随着高能级城市的回暖与信心的修复，市场已开始期待一个更具成色的春天。然而，房地产行业发展模式的演进与嬗变还在持续。在新型城镇化深入推进，城镇化率超过65%的背景下，房地产行业注定会进入一个全新周期。

2023年，龙湖集团在年度报告披露的数据中，加入了开发、运营、服务的全新维度。站在即将来临的新周期起点上，龙湖集团再次对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵。

业绩会上，陈序平将其称为“1+2+2”的三大业务板块格局。在他看来，在“一个龙湖”的统一体系下，一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

据龙湖集团的披露，开发板块由地产开发业务组成，将持续打磨产品品质，聚焦改善性需求；运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大业务，将对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；而以龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成的服务板块，则将进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

2022年，龙湖集团运营业务、服务业务收入分别为118.8亿元、116.7亿元，双双超过百亿元，三大业务板块并进的格局已初步形成。陈序平用“庆幸”来表示当下龙湖的业务盘面，“经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

据龙湖管理层的规划，在2023年，开发业务板块将以“品质提升，效率优先”为关键词，在高能级城市的核心区域，通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。

运营业务板块将围绕“轻重并举，精细运营”展开，商业投资航道预计将新开5座重资产、6座轻资产合计11座商场，冠寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长。

服务业务板块将坚持“客户至上，满意+惊喜”的理念，龙湖智创生活继续苦练内功，提升行活能力与收入，而对于智慧营造业务龙湖龙智造，则是跑出生意逻辑，进一步树立口碑。

如其业绩会主题词“聚而向前，行且坚毅”所体现，三大业务板块协同并进，即是龙湖集团做大做强“一个龙湖生态体系”的关键路径。

通过观察经历完整城镇化周期的海外成熟市场，龙湖对于未来的思考已日渐清晰。创立已超过70年的住友不动产，其开发、投资以及各项服务业务的收入，便在岁月的打磨下逐渐趋于平衡，并支撑其数十年维持着行业头部的地位，成为穿越大周期的佼佼者。

而对进入不惑之年的中国房地产市场来说，发展模式的变革也将进入深水区。龙湖作为行业先行者踏出的新一步，亦成为行业的启示，是对房地产企业生命力的注解，也是关于未来长相的答案。