时隔7个月，政策利率超预期下调不期而至。据央行官网消息，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月15日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。

　　中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，分别为2.75%和2.00%。

　　8月LPR大概率同步下调

　　此次降息，也是今年1月17日政策利率下调后的又一次降息。央行8月10日发布的《二季度货币政策执行报告》称，下一阶段加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，主动应对，提振信心，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。

　　有专家认为，由于7月社融信贷增速超预期疲弱，本次MLF操作利率下调，也意味着8月LPR大概率会同步下调。

　　央行刚刚公布的信贷数据显示，7月新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元；7月社会融资规模增量为7561亿元，同比少增3191亿元；两项数据均远低于预期。

　　其中，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款仅增长1486亿元，6月份这一数据为4166亿元，2021年7月为3974亿元，表明房地产在6月的明显改善并未得到延续。

　　同时，国家统计局8月15日公布的数据也显示，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。7月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项仍处于历史低位，且较5月进一步下降。

　　1-7月全国房地产开发投资同比下降6.4%，且累计降幅从4月逐月扩大；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%；房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%；房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。

　　提振居民住房消费信心

　　LPR分为1年期和5年期以上两档，其中5年期以上LPR直接影响到购房者的房贷利率。截至8月14日，今年以来MLF利率累计下降10个基点；1年期和5年期以上LPR分别下降10个、20个基点。

　　贝壳研究院监控重点城市主流房贷利率显示，2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%。分城市线来看，三、四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为141BP和93BP；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅38BP和30BP.值得一提的是，北京以首套5.0%、二套5.5%的利率水平居全国百城房贷利率榜首。

　　据仲量联行分析，近期居民购房行为模式的变化，一定程度上是居民购房决策函数变化以及资产负债表变化、信心意愿变化的反映。可以说，影响居民购房决策和商品房销售的主要变量，已经从疫情前的房地产调控政策、房贷利率等因素，变成疫情后的居民可支配收入预期、房价预期、房贷还款稳健性和可持续性等因素。

　　仲量联行建议，应继续调整限购、限贷、限售、限价等措施，考虑通过放松限购、取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、缩短按揭贷款放款周期等方式适度松绑政策，更好地提振居民住房消费的信心，更好地支持和满足居民刚性和改善性住房需求。

　　在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、多孩家庭等群体的住房消费需求。

　　南都·湾财社记者王艳玲

（文章来源：南方都市报）