8月9日，长三角基础设施REITs产业联盟组织召开“保障性租赁住房REITs的发展与展望”圆桌论坛。论坛上，上海证券交易所、中国国际工程咨询有限公司、中国国际金融股份有限公司、建信资本管理有限责任公司、中金基金管理有限公司、银华基金管理股份有限公司、深圳市世联土地房地产评估有限公司、戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司等REITs领域专家齐聚一堂，共同交流了保障性租赁住房REITs合规要件、尽调重点、运营关键、价值评估等方面的项目推动经验，探讨了保租房大类资产发展面临的难点及相关政策建议，合力促进保障性租赁住房REITs规范发展。

　　中国证券报记者了解到，本次活动是REITs产业联盟组织的首次圆桌论坛。后续，REITs产业联盟将扎根长三角、服务全国，充分发挥联盟的桥梁和纽带作用，持续常态化组织各类圆桌论坛促进交流，形成合作共赢的REITs产业生态圈，促进基础设施REITs试点工作行稳致远，为盘活存量优质资产、稳定经济大盘发挥出金融产品的应有功能，共享产业协作价值。

　　基础设施REITs助力保租房市场健康发展

　　参加论坛的专业人士一致认为，相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，具备“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性，通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循环；同时，作为一种权益型工具，可以有效降低企业资产负债率，为保障性租赁住房市场的健康发展提供必要的金融支持。

　　中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬认为，保障性租赁住房REITs有利于解决人口净流入大城市的新市民、青年人等群体的住房困难问题，是金融服务民生工程的重要体现。相比于其他类型资产，保障性租赁住房REITs更加强调项目用地合规性，更加关注REITs募集资金的流向，严格防止回收资金流向商业地产。

　　据中国证券报记者不完全统计，截至目前，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份均提出支持开展保障性租赁住房REITs试点。

　　“从已经公布的保障性租赁住房建设计划的一些省市来看的话。在‘十四五’期间，保障性租赁住房的建设速度将大幅提高，建设需求非常的旺盛，应该会占到未来整体住房市场增量中的30%以上。根据此前住建部发布的信息，全国40个重点城市预计建设量将达到650万套，总投资也是万亿级的市场。因此我们认为发展保障性租赁住房REITs市场将会为未来的保障性租赁住房的建设提供重要的资金来源。同时。公募REITs市场的设立也将从资本市场的角度，为保障性租赁住房运营模式和经济效益提供了一个可以参考的样本。” 戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、REITs业务负责人杨枝在论坛上表示。

　　银华基金基础设施基金投资管理部总经理杨默进一步称，我国现有租赁人口大约有2亿人左右，未来租户增长预期明确。未来保租房将在公募REITs市场占据越来越重要的位置，市场空间巨大，前景可期。

　　聚焦经验分享合力推动更多试点项目在路上

　　2022年是我国保障性租赁住房REITs元年，近日三单保障性租赁住房REITs项目均已获得注册批复，处于询价发售阶段。其中，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的募集期为8月16日至8月17日。华夏北京保障房REIT的询价日为8月12日。

　　中国证券报记者注意到，今年5月，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。随后，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT便率先上报。

　　针对保障性租赁住房公募REITs，中金公司投资银行部执行总经理汪诚分享了厦门安居REIT案例及尽调工作经验，汪诚认为财务顾问、计划管理人需结合保障性租赁住房行业特点，独立开展尽职调查工作。其中，对于原始权益人，需要重点关注其是否为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体、运营管理能力以及资产储备等情况；对于基础设施项目，需要重点关注土地权属及可转让性、保障性租赁住房项目认定及合规情况以及运营收益的市场化水平等情况。中金基金副总经理李耀光介绍，保障性租赁住房是我国基础设施公募REITs的全新资产类别，与传统的仓储物流、产业园区等产权类基础设施资产相比，保障性租赁住房一方面具有保障属性的要求，同时在租户数量、租约期限等方面也具有一定的特殊性。

　　7月15日，上交所发布了保障性租赁住房REITs指引，进一步对保障性租赁住房试点进行规范和引导。展望未来，市场人士预计，随着保障性租赁住房REITs试点推进，未来一段时间将有更多项目落地。

　　联盟扎根长三角服务全国聚力推动REITs市场发展

　　公开资料显示，长三角基础设施REITs产业联盟是由上交所与长三角区域合作办公室、上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，于今年5月联合发起成立。

　　REITs产业联盟成员覆盖基础设施REITs发起人、证券公司、基金公司、律师事务所、会计师事务所及评估机构等各类市场参与主体。REITs产业联盟的目标和主要工作是重点围绕长三角总体发展目标和基础设施领域发展规划，以企业发展和市场需求为基础，全链条培育REITs产品优质项目，常态化组织REITs领域交流活动，多视角开展REITs产业前沿研究，集聚市场优势资源，切实提升服务长三角一体化发展的质效，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地。

　　中国证券报记者了解到，后续，REITs产业联盟将扎根长三角、服务全国，充分发挥联盟的桥梁和纽带作用，持续常态化组织各类圆桌论坛促进交流，聚焦重点区域、重点行业、重点企业，总结典型经验，推广成功案例，研究分析问题。同时，定期召开年度论坛，总结复盘全年工作经验，研判展望发展趋势，切实提升服务国家战略、服务实体经济的质效，充分发挥合作体的聚力效用，促进基础设施REITs试点工作行稳致远，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，为盘活存量优质资产、稳定经济大盘发挥出金融产品的应有功能，共享产业协作价值。

（文章来源：中国证券报·中证网）