房地产行业月政治局会议点评：保交楼稳民生
本报告导读：
中共中央召开政治局会议，提出要稳定房地产市场，用足用好政策工具箱，强调地方政府责任，保交楼、稳民生，整体表述正面，地产风险进一步消除。
摘要：
将房地产放入“全方位守住安全底线”一段，用足用好政策工具箱表述显正面，地产风险进一步消除。本次会议明确提出稳定楼市，同时要用足用好政策工具箱，表述较为正面，同时，安全底线不仅仅是施工安全，而且包含稳民生，因此，地产风险得到进一步消除。近期针对房地产行业的政策相较1 季度，在出台频率上有明显放缓，本次会议之后，预计将得到进一步政策宽松。
本次进一步明确保交楼和稳民生，预计房企的主体信用仍然有压力，但能够修复购房者对民企烂尾的信任危机。2季度以来，楼市进入销售修复期，从我们整理的数据来看，央企销售有明显恢复，国企有一定修复，但民企的修复力度非常弱，也即，购房者已经在过去一段时间开始担心民企烂尾的风险，因此，明确保交楼，能够修复购房者对民企的信任度，打破民企资金链紧张、购房者不买房、民企资金链紧张进一步加剧的负向反馈。
压实地方政府责任，考虑到过往资金没有从严监管，预计后续在金融政策方面有保有压，实物量的确定性加强，带来产业链改善。预售资金监管自去年7月份加强以来，使得行业出现了较为明显的缩表行为，尽管2022年有媒体报道要宽松地方政府的监管，但出于保交楼和稳民生的要求，预计预售资金仍然处于严监管状态。考虑到预售资金将根据工程进度按比例提取，预售后的实物量贡献将较以往周期明显改善，带来产业链的订单修复。
地产和地产链风险下降，但中长期行业格局仍然处于模糊状态，新的发展模式仍然在探索中，此背景下，仍然首选央国企。当期并不确定行业的合理利润空间和对应的杠杆率水平，对ROE和其稳定性仍然无法做清晰预估，在此情况下，仍然首选央国企。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A 等。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
（文章来源：国泰君安证券）