【每日一问】 房票安置政策真的能实现多方共赢吗？

　　近期多个城市发布了拆迁房票安置的政策，而早在今年1 月，四川宜宾就率先发布了房票政策。此后20 多个城市，包括郑州、南京、宁波等二线城市，以及温州、宜兴、开封等三四线城市相继发布政策。我们认为房票安置政策可以提振当地市场需求、加速库存去化、缓解政府短期资金压力、让拆迁居民享受更多补偿和优惠等等。

　　但在实际落地执行层面也可能存在一些弊端。这些弊端主要体现在拆迁居民的权益保障、以及对政府财政收入的压力。

　　我们认为房票政策对市场、拆迁居民、政府、房企均有一定利好。

　　对市场而言，可以提振需求、加快库存去化。1)历史上房票政策去库存效果显著。房票政策最先于2014年由安徽铜陵和浙江诸暨两地率先使用。之后，绍兴、金华、义乌、衢州、湖州等地均采用过房票安置方式。2016 年，浙江宣布提前两年完成商品房去库存目标任务。截至2016 年底，浙江省新建商品房去化周期为11.7 个月，低于当年全国同期水平(18.9 个月)。2)本轮发布房票政策的城市普遍库存去化压力较大。比如郑州，今年5 月商品房成交面积为73 万平，环比下降28%，同比下降68%，去化周期为23.2 个月，同比上升1.6 个月。因此本轮房票政策切合“一城一策”，有望在库存去化压力较大的城市，增加一部分新增需求，促进成交量的提升。

　　对拆迁居民：1)首先，补偿力度更大。房票面值普遍高于货币补偿款，如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成(货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价× 5%；购房优惠房票=购房面积× 土储中心与房企谈判确定的优惠底价× 5%)。2)第二，居民购房即可享受现金、税收减免、最低利率等优惠。比如郑州规定采取房票安置办法的，安置居民可获得安置补偿权益金额8%的奖励以及3 个月的现金过渡费，溧水推行“购房即补贴总房款0.8%、商贷执行全市最低利率”。3)第三，凭房票购房享受更优惠的价格。绍兴明确表示房企可在原有折扣的基础上让利3%-5%，信阳、许昌等建立“房源超市”价格透明且有额外优惠幅度。4)第四，购房款大都不低于房票金额的85%，且房票余额可退还。5)第五，部分城市给拆迁居民提供临时安置补助费。比如郑州除了给居民安置补偿权益金额8%的奖励以外，还提供3 个月的现金过渡费，界首给予选择期房的居民一次性24 个月的临时安置补助费，给予选择现房的居民一次性12 个月的临时安置补助费。6)凭房票购房不计入限购套数中。郑州规定被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家限购套数。

　　对政府：1)缓解地方政府短期资金压力。货币化安置需要一次性集中支付安置居民大量安置补偿金，而房票安置模式下，一方面居民购房有先有后相对分散，另一方面，居民凭房票购房后，政府再按照规定的结算节奏跟开发企业结算资金。因此，相对于货币化安置，房票安置能够减轻地方政府短期内一次性集中支付的资金压力。2)销售回暖后，土地市场热度也有可能随之回升，政府卖地情况可能好转。

　　对房企：1)提升现有项目的潜在需求，缓解去化压力。政府可通过房票对房企进行精准输血，比如福建邵武市“群众可购买市域内23 家房地产企业新建商品房及所有用于安置的国有资产房源”，有助于房企在现有项目上提升去化率。2)结算节奏明确，促进资金回流。大多数城市明确了结算节奏，并且大都在商品房买卖合同生效并完成备案之日起2 个月内拨付房票金额的60%，完成房屋所有权首次登记1 个月内再拨付30%，余款于房屋交付被征收人后3 个月内拨付。另外，在部分城市若选择现房，可在商品房买卖合同生效之日起1-2 个月内拨付总额90%-100%。

　　房票政策理论上确实对多方主体都产生积极作用，但在实际执行层面也可能存在一些弊端。

　　对拆迁居民：部分城市的房票政策有较严苛的限制，拆迁居民的权益难以保障。目前房票政策的有效期大都在12 个月以内。逾期未使用的，视同自行放弃房票安置，重新按照货币补偿方式进行安置，不再享受相应的政策性奖励。

　　对政府：房票结算的资金来源主要为地方政府的财政收入(以土地出让金为主)。虽然房票政策可以在短期内暂时缓解地方政府的资金压力，但在一些财政压力较大、财政收入比较依赖于土地出让的城市，若后续土地市场持续低迷，卖地收入不及预期，则对结算兑付房票会有较大压力。

　　我们认为房票安置应该是一种选择，而不是限制。要发挥房票的积极作用，应合理引导安置居民选择房票安置，避免对房票设置过短的购买时限和苛刻的购买条件。对于房企而言，需要及时地拿到房票结算资金，才能助其实现项目和企业的良性运转。

　　【今日收评】

　　从大盘表现来看，今日(7 月25 日)申万房地产板块上涨1.07%，相对沪深300 收益率1.67%；恒生地产板块上涨1.66%，相对恒生指数收益率为1.89%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为1.01%、0.29%、1.38%。在A 股大盘走弱的背景下，地产股逆市走强；港股地产和物业板块也大幅走高。

　　上周五晚国常会再提房地产，整体表态温和。中国房地产业协会也将于7 月26-27 日举办“房地产纾困项目与金融机构对接洽谈会”，一定程度都为市场注入了信心。

　　从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为2.44%，排名前三是阳光城、金地集团、保利发展，涨幅分别为9.84%、3.55%、3.01%。同时今早保利发展公告融资利好，于上周五成功发行20 亿元公司债券，票面利率最低为2.89%。主流内房股今日涨跌幅均值为3.50%，排名前三是旭辉控股集团、龙湖集团、碧桂园，涨幅分别为10.26%、6.77%、4.46%，前期连带被“错杀”的优质民企也逐步得到修复。上周五旭辉控股集团获控股股东增持50 万股，起到了增强信心的作用。

（文章来源：中银国际证券）