房地产周期与经济周期的关联度在2012 年前后分化。我国房地产市场主要经历“经济下行-政策放松-经济回升-政策收紧”的周期，我们对历史上房地产周期以及经济周期进行梳理，发现2012 年以前房地产周期与经济周期具有较强的一致性，而2012 年之后我国经济潜在增速下行，周期波动减少，房地产周期性波动与经济周期的关联度有所下降。

　　透过投入产出表分析房地产业对经济的带动效应。(1)从房地产增加值对经济的贡献来看，自上世纪80 年代以来，房地产业增加值占GDP 比重一直呈现波动上行的趋势，2021 年有所回落，与发达国家相比仍有一定差距；(2)2020 年投入产出表显示，若将前向完全关联和后向完全关联相加，每增加1单位房地产业的产值，带动全产业增加1.71 个单位的产值，每增加1 单位广义房地产业对于产业的总带动效应约为1.94 个单位。其中广义房地产业对于钢压延产品、电力热力、金属制品等传统制造行业的总带动效应逐渐减弱，对金融、批发零售、商务服务等服务业的总带动效应逐步增强；(3)横向对比来看，基础设施建设也起到推动国民经济发展的重要作用，2020 年每增加1 单位的基础设施建设，带动其他产业增加2.07 个单位左右，其中基建对专业技术服务、钢压延产品、货币金融和其他金融服务、电力、热力生产和供应以及金属制品的总带动效应更强。汽车消费对于家庭来说是仅次于住房支出的消费，2020 年每增加1 单位汽车整车的产值可以对总产值形成2.63 个单位的带动，高于房地产和基建对经济的带动作用。

　　三种预期下，展望房地产行业对今年经济的拉动。在上半年房地产行业面临较大的下滑风险背景下，假设2022 年狭义和广义房地产增加值实现同样的增长，在悲观、中观及乐观三种预期下同比增速分别为-2%、1%和2%，狭义房地产增加值分别对支出法GDP 形成-0.11、0.05 和0.11 个百分点的拉动，广义房地产增加值的拉动作用为-0.36、0.18 和0.36 个百分点，若叠加我们通过2020 年投入产出表计算的对总产业的带动效应，预计狭义房地产增加值对2022 年GDP 的拉动作用分别为-0.18、0.09 和0.18 个百分点，广义房地产则拉动-0.70、0.35 和0.70 个百分点。除了直接对产业的带动作用外，房地产业还具有两大重要的对经济的间接作用，包括“土地财政”以及对居民消费的负面影响作用。

　　房地产行业正面临结构性转换节点，主要发展方向有三。通过对比日本和美国的房地产业发展周期以及城镇化、人口结构变动等要素，整体来看，我国房地产行业正面临阶段转换的重要节点，后续我国房地产行业将逐步结束粗放式的高增长模式，转而进入结构优化、质量提升的精细化发展阶段。目前，我国房地产行业的发展主要有以下三个方向：一是加快发展保障性租赁住房，二是城市更新升级，三是增加热点城市住房供给。

　　风险提示：疫情蔓延超预期，政策落地不及预期。

（文章来源：西南证券）