1月13日，里昂发布研究报告称，维持新世界发展(0017.HK)“买入”评级，目标价为40.6港元。报告指出，新世界发展住宅及商厦销售进度良好，并持续出售非核心资产；而租金收入持续增加，优化投资组合，K11销售表现强劲，11 SKIES办公大楼也即将投入营运。此外，公司在粤港澳大湾区布局优良，香港逾90%农地位于北部都会区，将加快释放发展价值。

　　笔者观察到新世界发展近期在二级市场亦呈现筑底反弹迹象，结合整个港股房地产板块在国内政策边际放缓等相关利好带动板块升温的大背景，投资者又该如何看待这类港资房企的投资价值？不妨就此以新世界发展为参照谈谈个人的理解。

1、财务结构安全边际高，持续的高派息彰显经营可持续

　　作为香港“四大地产发展商”之一，庞大的新世界生态圈集物业发展、物业投资、酒店以及基建和服务为一体，业务踏足香港和内地，特别是粤港澳大湾区。

　　回顾新世界发展的财务数据，尽管过去一年行业景气度下降，但公司依然保持了强劲的盈利能力。根据公司披露的2021年财年业绩，公司期内实现综合收入达682.33亿港元，同比增长15.6%。

　　从销售数据看，公司亦有诸多亮点，并实现多项目标的达成和突破。期内其香港应占物业合同销售金额达到约424亿港元，超越200亿港元的2021财政年度香港合同销售目标；同时，其内地整体物业合同销售金额达到约人民币202亿元，同样超越全年目标；而其非核心资产出售约为180亿港元，亦是超越130亿至150亿港元全年目标。

　　值得注意的是，在市场低迷的情况下，新世界发展依然保持着较高的派息水平，对股东进行积极的回馈。其2021财年全年股息为每股2.06港元，较2020财政年度增加每股0.02港元(股份合并后)，并将维持现有可持续及渐进式的派息政策。而公司派息丰厚，也反映出其具备稳定的经营现金流，财务安全边际高。

　　与此同时，笔者注意到，新世界发展股东于2021年12月29日发生多笔增持，持股比例不断上升，可见股东对公司未来发展前景的充分信心。

　　此外，从内地极其关注的“三道红线”指标来看，新世界发展在2021财年里亦有不错的表现，其中，其净负债率远低于内地房企100%的设限，并维持35.6%的较低水平。同时，截至2021年6月30日，公司账上现金达到约619.55亿港元，足以彰显现金流的稳定。

(来源：公司公告)

　　财务基本面的稳健是当下投资房地产企业需考量的第一步，而新世界发展合理的债务结构，较低的杠杆，加上稳定的现金流和持续增长的业绩支撑，构筑了一定的安全边际，因此。笔者认为其财务方面的抗风险能力属于较强水平，在前整个地产行业信用风险加速暴露的大环境下，新世界发展这类具备稳健财务基本面的房企更将容易获得市场的关注与并给予估值溢价。

二、产品力不断提升，连续三年香港最佳商场“收租王”

　　除却财务基本面，在笔者看来，新世界发展的产品力维度同样值得关注。公司业绩支撑离不开其出色的物业预售和不断上涨的租金收入，而这背后的驱动力便是公司的产品力。

　　香港业务方面，凭借K11的独特定位，新世界发展成为连续三年香港最佳商场 “收租王”。尽管近两年新冠疫情限制了访港旅客的人流量，但随着香港疫情的逐渐稳定，香港本土消费也被激发，去年11月，公司的K11 MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall购物艺术馆销售额同比增长34%。此外，普通会员于K11 MUSEA及K11 Art Mall的销售额分别同比大幅增长81%及79%。

　　试想像通关后的情况，每天多达6万名内地游客到港消费，会为K11带来多么庞大的客流量，相信凭借K11的独特定位，以及香港最佳商场 “收租王”的优势，将会成为香港零售市场的显著受惠者。

　　三、深耕粤港澳大湾区三大城市更新项目座落广深核心城市

　　此外，新世界发展作为最早一批进入内地的港资房地产企业，一直致力于将先进的开发与建设理念带入内地。伴随着央行、银保监会联合发布通知鼓励优质企业加大兼并收购、化解行业风险，公司凭借自身稳健的发展和持续深耕内地的战略，不断突围。据新世界中国官微消息，新世界中国于去年末在大湾区拿下3宗城市更新项目，包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的“省二医城改项目”，助力城市发展。

　　据悉，深圳光明光侨食品厂改造项目位于深圳市光明区新湖街道，交通区位优势明显，邻近在建深圳地铁6号线延长线新明医院站，广深港高铁线。项目占地约5万平米，预计改造后可提供超16万平米可售住宅。

　　值得注意的是，深圳市龙岗区188工业区城市更新项目由新世界中国与深圳本地企业慧天然控股集团共同建设，该项目中将打造一个65万平的深圳城市更新领域的“巨无霸”项目，打造出深圳东部大型综合体，与同区的深圳市政府重点高科技产业园项目“深圳阿波罗未来产业园”共同发展，构建国际化社区。该项目市场前景可观，将是助力新世界发展未来业绩增长的重要动力源。

　　四、高质量人居匠心之作新世界云耀红盘大开

　　除此之外，注意到，楼市萎靡的情绪并未影响新世界发展，公司产品力持续显著，旗下大岭南新世界的嘉云府、凯云新世界、新世界云逸的四房，普遍二手总价已超过900万。而其近期登场的，集结新世界中国40多年匠心开发经验，创新性设计多房系统的新世界云耀，红盘大开，作为建面约120-170平方米的4房+多1空间的创意产品，已经跻身广州千万级住宅之列，受到广州城中高净值人群争相追捧。

　　在去年整个内地房地产市场面临强监管的政策背景下，对比业内其他房企出现信用危机等经营状况，新世界发展反而一直保持着稳健的发展步伐，不仅在疫情中保持稳定租金收入，还积极推动产品去化，持续推进新的项目落地，并兼具独到的选项目眼光，为公司未来平稳健康发展持续赋能。

五、结语

　　从行业视角来看，香港方面，在香港疫情得到控制后，将持续利好本土租金和商场销售收入等，且今年香港正在积极探索公营房屋政策，有助于提升香港房企企业责任；内地方面，新的一年行业监管边际宽松，不论是供给端和融资端皆能一定程度减少房企压力，尽管“房住不炒”主基调不变，但新年有望进入跨周期行情。

　　而从公司层面来看，新世界发展遵循稳健的发展战略，保持着良好的销售去化，并维持租金收入持续增加，同时投资组合和财务状况也在不断优化。另一方面，上文未提到的企业责任方面，公司近期亦有不少动作逐步提升企业社会责任，如倡建香港首项私人资助房屋助港人置业，符合未来可持续发展战略，并为公司品牌影响力持续赋能。考虑到当下亦是周期性估值底部，值得投资者关注。

（文章来源：格隆汇）