为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房，进一步盘活存量资产、扩大有效投资的决策部署，规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称“基础设施REITs”)有关工作，上交所制定了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号—保障性租赁住房(试行)》(以下简称“《保障性租赁住房REITs指引》”)。

　　《保障性租赁住房REITs指引》共计5章18条，分为总则、业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露、附则，自发布之日起施行。

　　细化业务参与机构与基础设施项目准入要求

　　《保障性租赁住房REITs指引》进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。同时，明确保障性租赁住房基础设施REITs的项目应当经有关部门认定为保障性租赁住房项目，且配租对象、租金标准等符合相关政策要求。

　　原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立。

　　《保障性租赁住房REITs指引》鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。

　　基础设施项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目，配租对象、租金标准等符合相关政策要求。基础设施项目运营时间原则上不低于3年。运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。

　　明确回收资金使用与监管要求

　　为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，《保障性租赁住房REITs指引》明确因特殊原因导致回收资金投资计划无法正常执行，确需变更回收资金用途的，原始权益人应当提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当确认符合回收资金投向要求并披露临时报告。

　　为防范回收资金进入非租赁住房等房地产开发领域，对于原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，要求原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，对回收资金严格实行闭环管理。同时，明确回收资金投资的新项目通过子公司或者其他关联方实施的，该子公司或者其他关联方也应当遵守原始权益人相关回收资金管理制度。

　　《保障性租赁住房REITs指引》规定，原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、回收资金的存放银行等应当共同签订资金监管协议明确各自监督职责，不得违规变更回收资金用途。

　　原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设，切实防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。

　　原始权益人的回收资金管理制度应当明确设立专项管理账户，对回收资金进行存储、使用、变更、监管，并明确规定回收资金使用的申请、审批权限、决策程序、风险控制措施，以及回收资金使用的信息披露程序等。

　　明确运营管理及信息披露要求

　　针对运营管理方面，要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，促进保障性租赁住房领域运营管理专业化。

　　在信息披露方面，针对保障性租赁住房基础设施REITs特征，明确招募说明书除常规披露事项外，还应当披露原始权益人业务独立性情况、保障性租赁住房认定依据和历史运营数据，以及回收资金使用安排等。

　　此外，还应当披露下列信息：原始权益人的股权结构、业务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房项目，以及在资产、业务、财务、人员和机构等方面的独立性情况等；基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式、保障性租赁住房认定依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和租金管理制度等；原始权益人对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理制度(如有)，以及回收资金拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展等。

（文章来源：新华财经）