本报告导读：

　　随着2022 年以来各地方政府出台行政松绑等政策，再叠加房贷利率端的下行，销售在6 月出现复苏，接下来看方向。郑州在此前已经出台了包括房票在内的多项政策。

　　摘要：

　　行业数据基本见底，接下来判断的是方向和幅度。在房企融资依然收紧的情况下，拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会，在2022 年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。二线央国企融资依然受益，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。

　　2022 年初以来，多地出台房地产松绑政策，再叠加央行降息，房贷利率下行，6 月以来多个城市新房和二手房网签数据开始逐渐复苏。从31 个城市新房网签数据看，基本上从6 月中旬开始复苏，2022 年第27 周(6月26-7 月2 日)，全国31 个城市合计实现商品房签约销售867 万方，同比增长12.0%。考虑到青岛、苏州、广州等城市有安置房集中网签的情况，扣除掉这三个城市，剩下的城市依然呈现复苏的趋势。平均单周成交面积当前依然处于2019 年以来的最低水平。从12 个城市二手房网签数据看，6 月同样出现了复苏的趋势，其中二线城市尤其明显。

　　在库存累积，销售下行的背景下，郑州于3 月出台限购限贷松绑政策，但是4-5 月销售数据来看政策有效性偏弱。截止到2021 年底，郑州待售房屋面积为807 万方，较2020 年底增长6.4%，增速虽然有所下降，但是库存绝对值达到2013 年有数据以来的最高水平。广义库存(累计新开工-累计销售)同样达到历史较高水平，为1.1 亿方，潜在去化周期约36 个月。在2017 年一二线城市新房限价以来，郑州也同样出现了一二手房房价倒挂，带来过去5 年以来新房市场的繁荣，房地产市场实现量价齐升。在2022 年3 月，郑州出台包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等18 条措施。从网签数据看商品房销售仍然继续恶化，4 月和5 月商品房网签分别同比下降-59.8%和-68.1%。

　　郑州在6 月继续推出房票政策，目前政策效果不明，但预计后期还将有宽松政策继续出台。6 月8 日，郑州出台《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》，允许棚改安置通过房票的形式购买本市商品房，并不受限购政策影响且享受税收减免等优惠政策。随后在6月15 日，郑州再次发布《郑州市稳经济促增长政策措施》合计近45 项具体措施，其中关于房地产的包括首套房执行4.25%的下限标准，二套房首付比例降至40%，首套房认定标准降低，开展全市商品房促销活动等等。当前6 月销售和网签数据不可得，政策效果不得知，但是从郑州土地财政比例较高，土地市场继续下行的背景下，销售复苏周期依然较以往更长，预计后续宽松政策仍将持续出台。

　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

（文章来源：国泰君安证券）