投资：单月投资增速连续四月负增长，降幅扩大至双位数，全年增速4.4%。2021 年全国房地产开发投资额147602 亿元，同增4.4%(两年CAGR5.7%，下同)；12 月单月投资额10288 亿元，环降16.9%，同降13.9%，较前值降低9.6pct。在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且21 年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。

　　拿地：单月购置面积同降33.2%，环增34.1%，全年累计购置面积同降15.5%。21 年累计土地购置面积21590 万方，同降15.5%(-8.6%)；12 月当月值为3303 万平方米，环增34.1%，同降33.2%，较前值降低20.7pct.21 年累计土地成交价款17756 亿元，同增2.8%；当月值为3237亿元，同降4.2%。12 月第三批集中土拍陆续完成，加上年底多家房企积极补仓，当月土地购置面积环比改善。但因为房企融资和销售端压力较大，整体拿地热情依然较低，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主。

　　新开工：单月新开工同比跌幅扩大至31.1%，全年新开工面积同比降低11.4%。21 年房企累计新开工面积198895 万方，同降11.4%(-6.4%)，12 月单月新开工16076 万方，同降31.1%，较前值降低10.1pct。主要受到土地成交下降、流动性压力较大以及销售下行预期的影响，房企新开工能力和意愿较弱，我们预计在房企流动性好转之前，22 年Q1 新开工同比将维持低位运行。

　　竣工：单月竣工环比增长185%，同比增速缩窄至2%，累计竣工增速降至11.2%。21 年房企累计竣工面积101412 万方，同增11.2%(2.8%)；单月竣工面积为32658 万方，环增184.9%，同增1.9%。因为房企资金压力较大，12 月竣工同比增幅收窄。但因为21 年为竣工高峰，加上今年预售资金监管趋严，房企通过主动缩短节点时间解冻预售款以缓解资金压力，全年竣工增速创近年来新高。考虑到21 年整体新开工数据偏弱，预计22 年竣工端也将受到影响。

　　销售：单月商品房销售金额同比跌幅扩大，环比增幅扩大，全年销售金额增长4.8%。21 年全年商品房销售金额181930 亿元，同增4.8%(6.7%)；12 月商品房销售金额为20263 亿元，环增39.9%，同降17.8%，较前值降低1.5pct。由于年底房企冲刺销售叠加按揭边际放松，销售环比回暖，但整体市场情绪依然不高，预计后续随着政策进一步放松将有所改善。

　　资金：房企到位资金单月同比降幅扩大至19%，全年到位资金同增4.2%。21 年全年房企到位资金累计201132 亿元，同增4.2%；12 月到位资金17770 亿元，同降19.3%，环增6.0%。其中受到销售下行以及预售资金严管控的影响，定金及预收款跌幅持续扩大，12 月同比降低25.9%；个人按揭贷款在短暂回暖后12 月同比由正转负至-8%，房企到位资金依然承压。

　　投资建议：我们认为，政策拐点从去年四季度开始确立，边际改善的趋势显著，但整体力度仍不足以使得行业基本面出现较大幅度的修复，对于陷入泥泞的部分民营企业效果有限。我们认为当前政策利好未到高峰期，后续看政策持续利好，着力点首选企业资金面、次选需求侧。从企业信用、流动性、土地储备等方面综合考量，我们建议关注的房企包括：A 股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、中国海外宏洋。

　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。

（文章来源：国盛证券）