房地产行业当前严重分化，一线城市严格限涨，二三线和低线城市严控“限跌”，背后反映的是城市间迥异的供需态势

　　又一个城市加入楼市“限跌”的行列。7月4日，广东中山在《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》中要求，新房售价申报3个月后可申报调价，每次调降幅度不超上次售价的5%。

　　据不完全统计，这是自去年8月湖南岳阳首次发布“限跌令”后，第24个跟进的城市。其中，2021年内有惠州、昆明、张家口等23个城市，今年则有福建平潭和广东中山。除昆明、沈阳、天津为二线城市外，稳楼市、防止房价过快下跌的城市主要为三四线城市。

　　财经作家叶檀认为，房地产行业当前严重分化，一方面一线城市严格限涨，另一方面二三线和低线城市严控“限跌”，背后反映的是城市间迥异的供需态势。

　　三四线楼市博弈：限跌与库存高企

　　中山是珠江口西岸都市圈城市之一，东隔伶仃洋与深圳相望，因此成为承接深圳楼市外溢需求的热门城市之一。

　　2015年—2017年，中山的房价从5000元/平方米涨至13000元/平方米，火炬区等临深热门区域的房价更是超过了15000元/平方米。不过，2017年后中山房价基本徘徊不前。

　　据中介在社交平台发布的短视频显示，今年售价下降最多的TOP10楼盘中，降幅均超5000元/平方米。位于中山三乡镇的雅居乐万象郡居榜单第一名，单价从最高时的1.3万元/平方米降至6000元—8000元/平方米。

　　房天下信息显示，该楼盘2014年12月首次开盘，开盘价约5500元/平方米，2016年8月起单价突破万元，联排别墅甚至高达2.4万元/平方米，普通户型在2018年中达到峰值1.35万元/平方米，目前均价约8500元/平方米，较5月份下跌了1000元/平方米。安居客数据显示，与翠亨区、火炬区等房价远高于中山市均价的区域不同，三乡镇房价自去年年底开始下跌，与全市均价的差距也从不到3000元扩大到超5000元。

　　而除了像岳阳、中山这样明确发布限跌文件之外，不少城市通过召开座谈会、强制停售等方式限制房企大幅降价。

　　6月底，因以补贴形式低于备案价销售，涉嫌变相返本销售、严重扰乱市场秩序，位于山东淄博张店区的凤凰星著项目被暂停办理预售许可证、合同网签、拨付预售预售监管资金。网传消息称，降价楼盘的价格区间在6300元-6900元/平方米，而备案价几乎都在9000元/平方米以上，降价幅度约为25%-30%。

　　时代财经以购房者身份电话联系了该楼盘售楼处，销售顾问称，“能销售，但不能办理网签；正在解决，应该问题不大。”至于优惠，该销售顾问表示，大户型一直没有特殊价格，小户型(112平方米左右)此前有优惠、现在基本取消，目前均价为7000元-8000元/平方米。

　　但限跌令挡不住房价的下跌。以岳阳为例，国家统计局发布的2022年5月房价数据显示，岳阳一手房环比下跌0.5%、同比下跌5.9%。而从2021年6月以来，除2021年11月环比上涨0.3%外，岳阳一手房价格下跌了11个月 ，同比跌幅更是不断扩大。

　　除了房价下跌，高库存也困扰着三四线城市。深圳中原研究中心数据显示，5月份惠州一手房去化周期升至42.3个月，中山去化周期虽有所下降，仍高达29.7个月。

　　不过，对房企而言，一方面市场需求减少，库存高企，需要通过降价的手段促进销售，另一方面限价令却压制住房企的市场化举措，令房企陷入两难。郑州某房企营销人员郑华(化名)对时代财经称，“因为实在卖不动。商品房本来就有涨有跌，个人认为还是应该交给市场，不降价肯定比较难卖。”

　　对于市场困境，广东省地产商会曾于6月向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议。其中提到，企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存、以价换量，争取现金回笼，但不少地方政府的“限价令”既限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。

　　暗暗降价的“花式促销”

　　限制房价过快下降的城市有一个共同特征，即房价在过去六七年间曾出现猛涨。不仅是临深城市惠州、中山，最近发布限跌令的福建福州市平潭综合实验区也一度房价高企，均价超过万元、部分项目甚至冲破2万元/平方米，从去年才开始降至万元左右。

　　房价的上涨也带动了地价的上涨，因此有业内人士认为，限制房价下跌有其合理性。“不同开发商的‘降价底线’不同，拿地比较早或者拿了大面积地块的，因为地价比较低、可以推出力度很大的促销政策，但大多数开发商跟不起。如果房价明显下跌，对这两年拿地尤其是拿了高价地的房企来说不太公平，也会影响当地的营商环境。”

　　但面临销售和资金回笼压力的房企，开始在降价、购房补贴等措施之外，开启小麦、大蒜、西瓜换房、买房送猪等花式促销，如建业地产位于河南民权县、杞县的两个项目推出了小麦、大蒜换房。

　　不止是低线城市，南京、广州也出现水果换房的楼盘。新城控股在南京的新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元一斤的价格收购西瓜，充抵房款。

　　位于广州增城区的帝景中央则推出荔枝换房活动，最高可抵房5万元，其中，桂味、糯米糍等高品级荔枝收购价为40元/斤，其他品种荔枝30元/斤，均高于目前市场价十数元。

　　增城区是广州的住宅供应大户。据克尔瑞数据，广州超过30个楼盘于“6.18”当天举行促销活动，其中增城区仅朱村一个版块就有5个项目让利促销，保利、华润置地等央企也参与其中，总价降幅高达四五十万元。

　　不过，无论是降价还是限跌，均让购房者有所顾虑。郑华对时代财经表示，出发点是为了不让房价下跌过快，想给购房者信心，但购房者反而会有疑问并因此选择继续观望，“出台政策是不是因为房价下降得太快了？以后会不会更便宜？”

　　信心的恢复还是要靠市场回暖。郑华称，7月以来郑州市场明显有回暖了，但也出现了两级分化，即改善型好卖，刚需楼盘难卖。

（文章来源：时代财经）