近期核心观点

　　从行业角度看，在博弈政策之外，地产股估值修复还有两个价值逻辑：(1)现金流量表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续；(2)开发模式迷途知返，快周转模式将退出历史舞台。

　　从个股角度分析，我们认为稳健型龙头房企将脱颖而出，推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，有实力在土地市场获取高性价比地块，修复远期利润表。

　　销售：仍呈弱势，2015 年来百强房企年度销售额首次出现负增长从城市角度看，上月300 城住宅销售面积为4600 万㎡，单月同比-23%，全年累计为60633 万㎡，同比+8%，销售仍呈弱势。

　　从房企角度看，上月百强房企全口径销售额为11006 亿元，单月同比-36%，全年累计为126318 亿元，同比-3%。自2015 年来，百强房企年度销售额首次出现负增长。

　　拿地：土地市场边际缓和，成交溢价率仍处低位上月300 城住宅土地单月成交建面为31381 万㎡，单月同比-9%；2021年全年，300 城住宅土地成交建面为156423 万㎡，累计同比-25%，土地市场热度边际回升。而上月300 城住宅土地成交溢价率为3.2%，依旧维持较低水平。

　　融资：上月房企内债、外债、信托发行均环比上升上月房企发行国内债券433 亿元，环比+6%，发行海外债券24 亿元，环比+129%，合计债权融资456 亿元，环比+9%。2021 年全年，房企累计发行国内债券6446 亿元，同比+7%，累计发行海外债券2673 亿元，同比+1%，合计债券融资金额9119 亿元，同比+5%。

　　上月共发行房地产信托产品268 个，规模总计281 亿元，环比+17%。

　　2021 年全年，共发行房地产信托6039 亿元，同比-35%。

　　重要事件

　　1、安徽省印发“十四五”城市住房发展规划等10 个专项规划，进一步建立和完善房地产长效机制；2、湖南省发布商品房交易风险提示及关于加快发展保障性租赁住房的通知；3、住建部强调要扩大保障性租赁住房供给，“十四五”期间40 个重点城市初步计划新增650 万套(间)，预计可帮助1300 万新市民、青年人等缓解住房困难；4、最高院提出，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用；5、统计局公布去年12 月70 个大中城市商品住宅销售价格数据，同比涨幅回落。

　　风险提示

　　1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

（文章来源：国信证券）