基本面触底后，房企应该怎么走？

　　承压的上半年房地产成交行情，正在显露出一定程度的复苏迹象。虽然同比依然有较大去库存压力，但部分房企已探索出良性发展的路子。

　　据第三方机构克而瑞统计，上半年中国房地产企业销售排行榜中，头部厂商行业格局未现明显变化，碧桂园全口径销售金额为2469.9亿元，整体销售规模仍稳居行业首位。

　　(碧桂园公布6月份业绩，图源：公司公告)

　　7月3日，碧桂园发布公告显示，今年上半年公司累计实现权益合同销售金额1851亿元；累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米。于6月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，连续两个月实现环比增长；实现权益合同销售面积约421万平方米。

　　多家机构和行业人士都认为，目前房地产行业已经触底，在政策倾向下，基本面正在逐渐温和复苏。

　　在此背景下，能够同时维持稳健经营、注重回款，并在资金面保持现金负债健康的企业，才能更好谋求长远发展。

回暖迹象

　　得益于政策层面对房地产市场健康发展的支持，行业基调逐渐有所变化，包括降利率、放宽公积金，到各城市放松限购限售、放宽土拍规则等举措纷纷出台。

　　据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市优化政策超过300次，5月有超80城出台调控143次。

　　近期，万科董事会主席郁亮在年度股东大会期间的一番提振喊话，也给房地产行业带来信心。根据郁亮研判，短期来看，市场已经触底，当然恢复是个缓慢而温和的过程，仍需要时间。

　　这种行情趋势在第三方机构的统计数据中也得到了印证。

　　克而瑞统计数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售规模的同比降幅仍保持在50.3%的较高水平，不过，6月单月市场供求有所放量，成交略有复苏。重点30城成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。

　　房企的库存去化也在此背景下得以一定程度释放，不同资源禀赋的房企表现有所差异。某种程度上说，项目储备分布相对均衡的规模房企会率先受益。

　　克而瑞数据显示，行业Top100房企5月销售操盘金额环比增长5.6%。相较之下，碧桂园5月权益销售金额环比增长26.81%。

　　平安证券分析认为，6月百强房企销售同比降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。同时，房企延续分化，央企国企及高信用民企表现更优，从具体房企来看，碧桂园上半年全口径销售额领跑房企。

　　宏观方面，中信证券指出，未来房地产政策或更多以地方政府因城施策为主，其形式将更加灵活、精准。该机构认为，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策配合之下，市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。

稳健经营

　　现金为王时代，在稳健经营过程中探寻新发展模式正成为趋势。在这一背景下，真正将“房地产开发+”的联动模式认知清晰，才能够更好迎接地产行业新的发展时期。

　　部分房企正在找到自己的答案。2021年以来，行业虽遭遇下行周期，但碧桂园持续维持了头部地位，显示出基本面未受到太大冲击。

　　融资层面支持是市场上最大的信心反馈之一。自2021年11月融资市场环境持续改善以来，碧桂园是首批成功重启境内外融资渠道的民营房企。自2021年12月以来，碧桂园在境内外成功发行了公司债、供应链ABS、境外融资等多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资。

　　2022年3月，该公司先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。截至2021年底未使用授信额度约2615亿元。

　　今年5月，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。碧桂园集团资本市场部负责人5月27日在上交所举办的投资者路演活动上表示，接下来公司将在交易所的指导下，继续推进供应链ABS产品的发行。此外公司在交易商协会的50亿元人民币中票也已获批，将择机发行。

　　即便行情承压，但碧桂园依然能够多次主动回购债券、增持债券和公司股票。据统计，自2021年12月30日起及截至6月15日，公司已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回。此次偿付完成后，公司年内已无到期美元债。

　　叠加在销售规模和回款率等方面的健康运转，支撑该公司至今维持良性发展。

　　根据此前披露，碧桂园集团始终高度重视现金回款，2021年权益资金回笼总额达5022亿元，回款率连续6年保持90%或以上，今年1月-4月，累计权益销售回款率高达95%，优于行业平均水平。

　　在财务方面，公司始终维持了按照计划在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整目标。

　　截至2021年12月31日，碧桂园净负债率45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。由于持续降低有息负债规模，公司利息覆盖倍数由2020年的1.9倍提升到了2021年的接近2.3倍的水平。期内集团现金余额约人民币1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元。

　　响应国家新型城镇化建设战略的同时，维持土地储备的均衡分布，也将令公司得以更好应对当前行业的趋势转向。

　　截至2021年底，公司在全国共有3216个项目，在31个省、299个市以及1425个区县均有布局，有效对冲了因区域性市场波动而带来的风险。在公司所布局城市中，有161个地级市的市占率超过5%，其中有13个城市的市占率高于20%，55个城市的市占率在10%-20%。

　　基于综合基本面的良好反馈，碧桂园的发展现状也得到了诸多机构看好。截至7月初，共有29家境内外券商机构给予公司“买入”评级。今年6月，汇丰上调碧桂园评级至“买入”，称碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。“碧桂园的再融资需求较轻，加上进入债券市场的条件完好，将有助于舒缓投资者对其财务状况的担忧。”

　　美林固收综合分析认为，碧桂园短期的债券回报率优于同行。原因除了前述成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企外，还包括该机构对碧桂园联合营公司的筛查显示，碧桂园当前的联合营负债有限，其对销售放缓的抵御能力相对较强。“通过查看碧桂园债务状况来识别其债务风险。我们认为负债的加速风险是可控的。”

　　申万宏源最新研报也指出，行业销售触底改善，优质房企销售转正。中短期来看，目前房地产基本面底部已现。从中长期来看，预计行业格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。维持房地产板块“看好”评级，H股推荐包括碧桂园在内的6家房企。

（文章来源：21世纪经济报道）