【中国经济观测点】是由新华财经国家金融信息平台发起，联合各行业头部企业/机构打造，从微观数据见微知著，为市场提供更加具有“颗粒度”的经济观测和经济画像。本期数据发布的是2022全国百城租赁市场半年报。

　　本期观测点：贝壳研究院

　　新华财经北京6月30日电受短期疫情影响，住房租赁市场季节性周期被打破，住房租赁需求有所减弱，不过整体市场表现相对温和。基于住房租赁需求的刚性属性，受疫情抑制的租赁需求会集中释放，使得住房租赁市场呈现出更强的韧性，预计下半年一线及热门二线城市租赁市场领先修复。

　　根据贝壳研究院数据，今年上半年全国百城租赁成交环比下跌8.4%，同比基本持平。5月全国百城租赁成交环比增加近20%，6月则环比增加超过30%。分城市来看，5月89个城市租赁市场环比升温，6月市场环比升温的城市数量增加到95个城市，其中85个城市租赁成交量环比增加10%以上，63个城市环比增幅在20%以上。

　　根据贝壳研究院数据，今年上半年全国百城租金水平为34.6元/平米，环比下跌5.0%，同比下跌4.8%；3-5月全国百城租金指数连续环比微跌，6月环比止跌微涨0.5%。上半年65个城市租金同比下跌，多分布于中西部及东南沿海地区。

　　预计下半年一线及热门二线城市租赁市场领先修复。贝壳研究院数据显示，5、6月全国百城新增挂牌房源量环比保持近10%的增幅，6月新增带看客户量环比增加超过70%，与此同时，二季度全国百城房客源成交周期均环比缩短，新增挂牌房源均价环比微涨1.3%，业主出租信心加强。

　　今年上半年保障性租赁住房政策覆盖的城市范围进一步扩大，保障性租赁住房的配套政策继续落地，如广州、西安、嘉兴出台保障性租赁住房项目认定政策，青岛发布免收基础设施配套费政策。5月底，《北京市住房租赁条例》通过北京市人大常委审议，将于9月1日实施，住房租赁领域迎来首部地方专门立法，租赁市场监管体系进一步完善。5月开始，高校毕业生陆续进入住房租赁市场，今年高校毕业生超1076万，其规模和同比增量均创新高，据贝壳研究院发布的《2022年毕业生租房调研报告》显示，“经济型整租”成为高校毕业生选择的新趋向，部分城市陆续出台了针对高校毕业生的租赁支持政策，如北京市房地产中介行业协会提出了租金、佣金减免等“八大倡议”，住房租赁企业和中介机构纷纷响应。

　　那么，今年上半年住房租赁市场有哪些变化？上半年租赁租赁市场成交量、租金水平分别有哪些显著的表现？下半年住房租赁市场又如何走向？

　　租赁市场相对温和，超7成城市租赁成交高于去年同期

　　相比于2020年疫情对租赁市场的冲击，今年上半年短期疫情对租赁市场的影响相对较小，整体租赁市场表现相对温和。3-5月疫情分别对不同地区的租赁市场产生影响，不过在疫情防控好转后，各地租赁市场均在短期内快速回升，呈现较强的韧性修复能力。

　　上半年住房租赁需求并未充分释放，全国百城租赁市场活跃度与去年基本持平。根据贝壳研究院数据，今年上半年全国百城租赁成交环比下跌8.4%，同比基本持平。全国百城租赁市场热度在1月触底反弹，春节假期后，随着城市外来人口陆续返城，新增及换租需求持续释放，推动2月租赁市场快速升温。由于3月以来多地受到疫情影响，春节后集中新增或换租的租赁需求并未像往年一样在3月充分释放，春节后租赁旺季不“旺”。4月各地租赁市场冷热相交，租赁需求疫情影响短期抑制或是集中释放，多地租赁市场因防控疫情好转而升温，或因为疫情防控形势相对严峻而大幅降温，如上海、长春、哈尔滨、苏州等，全国百城租赁市场降温显著，贝壳研究院数据显示，4月全国百城租赁市场成交量环比减少20.4%。

　　疫情形势好转后租赁市场热度快速提升，6月全国百城租赁成交量环比增加超过30%。5、6月多地疫情防控形势好转，此前受抑制的租赁需求陆续释放，叠加高校毕业生集中进入住房租赁市场，推动百城租赁市场在6月达到上半年市场热度高峰。贝壳研究院数据显示，5月全国百城租赁成交环比增加近20%，6月则超过30%。分城市来看，5月89个城市租赁市场环比升温，6月市场环比升温的城市数量增加到95个城市，其中85个城市租赁成交量环比增加10%以上，63个城市增幅在20%及以上。从半年度同比来看，今年上半年75个城市租赁成交量高于去年同期，其中有41个城市同比增幅超过20%。不过仍有25个城市成交量弱于去年同期，很多城市住房租赁市场仍处于修复状态，其中包含一线城市北京、上海、深圳，新一线城市苏州、长沙、武汉、西安和郑州。

　　图：2021-2022年贝壳平台全国百城租赁市场成交量走势

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：2022年上半年贝壳平台全国百城中25个城市租赁市场成交量同比减少情况

　　数据来源：贝壳研究院

　　百城租金水平见底，超6成城市租金同比下跌

　　今年上半年随着疫情防控形势好转，全国百城租金水平在5月触底6月回升。根据贝壳研究院数据，今年上半年，全国百城租金水平为34.6元/平米，环比去年下半年下跌5.0%，同比去年上半年下跌4.8%；分月度租金指数来看，上半年全国百城租金3-5月连续3个月环比微跌，6月环比止跌微涨0.5%，1-6月各月租金指数均同比微跌，跌幅不超过2%。在短期疫情的影响下，租客线下看房或搬家不便，会选择短期或长期续租，叠加部分城市或有外来人口返乡的因素，整体来看住房租赁需求减弱。而从供应端来看，在租房源会在短期内增加，业主出租预期下降，会通过降价方式缩短房源控制期。贝壳研究院数据显示，新增房源挂牌均价2-5月开始连续4个月环比下跌，6月止跌微涨，业主出租信心已经开始回升。

　　图：2021-2022年贝壳平台全国百城租赁市场租金指数走势

　　数据来源：贝壳研究院，贝壳指数，RealData+

　　图：2018-2022年贝壳平台全国百城分能级租金指数走势

　　数据来源：贝壳研究院，贝壳指数，RealData+

　　今年上半年65个城市租金同比下跌，多分布于中西部及东南沿海地区。根据贝壳研究院数据，今年上半年全国百城中65个城市租金水平同比下跌。从区域分布来看，租金同比下跌的城市多位于中部地区、西部地区、东南沿海地区，东北地区长春、大连、沈阳和哈尔滨等4个城市同比均下跌，哈尔滨租金水平同比下跌5.8%，跌幅最大。从各能级城市分布来看，一线城市中租金同比下跌的城市数量占比最低，仅深圳的租金同比下跌2.8%，其次为新一线城市，新一线城市中9个城市租金同比下跌，其中东莞、郑州租金同比跌幅超过5%，跌幅最大。从城市群分布来看租金同比下跌的城市多位于长三角城市群、粤港澳大湾区、中原城市群，辽中南城市群、哈长城市群、北部湾城市群中的城市租金水平均同比下跌。

　　图：2022H1贝壳平台全国百城租金同比变化城市区域分布情况

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：2022H1贝壳平台全国百城租金同比变化城市能级分布情况

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：2022H1贝壳平台全国百城中租金同比变化城市在12个城市群2的分布

　　数据来源：贝壳研究院

　　预计下半年一线及热门二线城市租赁市场领先修复

　　今年下半年，各类新增及换租租赁需求将充分释放，人才吸引力较强的一线及热门二线城市租赁市场修复较快。今年上半年由于疫情反弹，整体住房租赁需求减弱，租赁市场热度波动较大。5、6月份疫情防控形势好转，叠加高校毕业生集中进入到租赁市场，租赁市场活跃度快速提升，贝壳研究院数据显示，5、6月全国百城新增挂牌房源量环比保持近10%的增幅，6月新增带看客户量环比增加超过70%，二季度全国百城房客源成交周期均环比缩短，新增挂牌房源均价环比微涨1.3%，业主出租信心加强。未来在多地疫情得到有效控制的背景下，部分受抑制的住房租赁需求陆续释放，叠加高校毕业生进入到住房租赁市场，预计下半年对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市将会率先得到修复。

　　图：2021-2022年贝壳平台全国百城新增带看客户量及新增挂牌房源量

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：2021-2022贝壳平台全国百城季度房客源成交周期走势

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：2021-2022贝壳平台全国百城季度房源挂牌均价走势

　　数据来源：贝壳研究院

（文章来源：新华财经）