销售拐点已现，信用拐点仍需时日。新房和二手房销售量价表现自5月末均已初现筑底回升信号，但在区域间、企业间并不均衡，而三季度境内外公司债到期仍密集，信用市场的筑底改善或仍需时间。受此影响投资、开工等指标或依旧承压，致本轮供给侧拐点可能明显滞后于需求侧。

　　政策端仍有进一步打开空间，重点关注供给侧。4月底政治局会议后各地需求端政策大幅宽松，我们认为当前施力范围与尺度均已不低，后续发力空间有必要更多集中于供给端，尤其应聚焦于对房企信用风险的系统性纾解。

　　行业基本面复苏有望从下半年延续至2023年，销售改善快于投资。我们判断今年下半年基本面各项指标将陆续进入修复通道，景气回升延续至2023年。基准情形下，我们预计2022年新房销售面积、新开工面积、开发投资额三项指标分别同比下跌13%、27%和4%，跌幅较上半年均有收窄。

　　开发企业竞争格局重塑。我们判断财务风险可控的企业(以国企、自身经营良好的混合所有制企业、均好型民企为代表)有望率先回归业务正循环，而问题企业的核心任务是减负化债，相关方案、时间表、终局等判断仍需基于供给侧政策的指导与反馈。由此推断市场份额演化将呈现几个趋势：1)土储、财务、操盘、多元布局均好型房企领衔发展；2)国企和民企力量逆转；3)全国型和区域型龙头各有所长；4)借助地产基金等股权类金融工具或代建等业务模式，长尾参与主体更为丰富多元。

　　探索房地产新发展模式。我们认为新发展模式的内涵应当体现在土地供给充分化、住房供应多样化、财税体系可持续化和金融杠杆合理化四个主要层面。相关改革的推进有助于形成租售并举、增存并重的市场格局、降低房地产金融属性，从需求侧提升住房可支付性、供给侧促进房企回归经营逻辑。

　　风险：新冠疫情超预期反复；宏观经济超预期下行；基本面修复速度或幅度低于预期；房企信用问题超预期恶化。

　　(文章来源：中金点睛；原文标题：中金2022下半年展望 | 房地产：大浪淘沙，曙光初现)

（文章来源：中金点睛）