继去年末宣布拟增资深圳汇勤之后，招商积余再次拓展金融类物管业务。6月16日晚间，招商积余公告称，拟以5.36亿元收购新中物业管理(中国)有限公司(下称“新中物业”)67%股权。

　　公开资料显示，新中物业成立于2000年，2001年正式接管中国银行总行大厦项目，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。

　　招商积余表示，交易将进一步提升公司金融类物管业务影响力，扩大公司物业业务规模。交易完成后，新中物业将纳入公司合并报表范围，并为公司带来一定的收益。

　　发力金融类物管业务

　　根据公告，截至2021年7月底，新中物业在管项目数量241个，在管建筑面积约559万平方米，分布于境内26个省份、直辖市，其中在管办公物业建筑面积约457万平方米，占比约82%。

　　招商积余2022年一季报显示，截至季末，公司在管项目1754个，管理面积2.91亿平方米。据此粗略计算，新中物业并表后，招商积余在管项目和管理面积将在原有基础上同比增长约14%和2%。

　　“招商积余收购新中物业，除了可以快速扩大自身业务盘面和增厚业绩以外，还可以优化提升自身的业务结构，提升不受政府指导价限制的商办物业的占比，为公司后续发展打下较好的基础。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　招商积余2021年年报显示，公司基础物业管理毛利率为11.11%，其中住宅物业管理业务毛利率和非住宅物业管理业务毛利率分别为6.57%和13.60%，非住宅物业管理业务毛利率超过住宅物业管理业务毛利率的两倍，对盈利的贡献度更高。

　　这不是招商积余第一次收购金融类物管业务。2021年12月31日，招商积余公告称，拟对深圳市汇勤物业管理有限公司(下称“深圳汇勤”)增资，增资完成后公司将持有深圳汇勤65%股权。深圳汇勤主要为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，业态以办公类物业为主。目前招商积余暂未透露增资进展，天眼查数据亦显示目前增资尚未完成。

　　与头部企业动辄数十亿元甚至上百亿元的收购案相比，目前招商积余的收并购步伐迈得较为谨慎。除了金融类物管业务以外，招商积余此前的兴趣点在于航空物业。去年12月，招商积余相继收购上航物业和南航物业，耗资合计约2.84亿元。此前在2022年第一次临时股东大会上，招商积余董事长聂黎明表示，相信2022年是一个更好的时机，但会保持理性态度。

　　亿翰智库研究中心总监于小雨对《证券日报》记者表示，招商积余继2021年末收购2个航空物业之后再次出手，一定程度上显示出招商积余对外扩张的需求。这次标的为金融类办公物业标的，对于招商积余多元化业态综合服务能力的提升有较大的益处。

　　收购标的PE约20倍

　　值得注意的是，在此次收购中，招商积余对新中物业给出了较高的估值。按照5.36亿元收购新中物业67%股权来看，新中物业100%股权对价约为8亿元。根据公告，新中物业2021年净利润约为4001.12万元，8亿元对应约20倍市盈率(PE)。

　　这一估值超过上市物业公司平均水准。Wind数据显示，截至6月17日，按照港交所行业分类，57家上市物业公司的平均市盈率约为11.61倍，其中仅10家上市物业公司市盈率超过20倍。

　　柏文喜认为，较高估值背后的原因主要在于新中物业的在管面积以不受政府指导价限制的商办物业为主，未来会有较大的随行就市定价空间，从而带来业绩可持续增长的机会。

　　华泰证券研报则认为，新中物业拥有较多现金和办公类固定资产，预计剔除这些资产影响后的标的估值PE约为13倍。

　　从近两年经营成绩看，2020年-2021年新中物业分别实现营收3.36亿元、4.10亿元，净利润4129.16万元、4001.12万元，2021年营收、净利润分别同比增长22.02%、-3.10%。对此，招商积余在公告中表示，新中物业2021年主营业务收入稳步上升，但由于非经常性的营业外收入变化，导致2021年净利润略微低于2020年水平。

　　平安证券研报认为，当前受关联房企资金承压、一二级估值倒挂等因素影响，并购市场优质标的涌现，此次交易为招商积余把握机遇抢占优质资源之举，后续公司凭借股东方背景、自身稳健经营及相对充裕资金，有望进一步受益整合机遇。

　　于小雨表示，考虑到标的并非传统住宅类物业企业，项目集中于金融类项目，市场上的对标相对较少，其所拥有的较稀缺资源能在一定程度上为招商积余带来较好的溢价可能性，或许是标的获得较高溢价的主要原因。

（文章来源：证券日报网）