核心观点

　　央行两发文下调房贷利率。央行本周两次发文，5月15日下调首套房贷利率下限为LPR减20bp，5月20日公布5年期LPR下调15bp至4.45%，5年期LPR下降幅度首次高于1年期LPR，体现央行在房地产金融端持续发力、扭转房地产销售市场预期低迷的决心。央行两次发文使首套商业房贷利率下限下移35bp至4.25%，新增贷款及在途贷款利率均有所下降，各地下调房贷利率空间将进一步打开。本周贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别环比下降26和13bp，再创2019年以来新低。同时平均放款周期为29天，与上月持平。

　　多地下调商贷首付比例，支持民企融资政策初步落地。各城积极响应房贷利率下调政策，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。下调商贷首付比例方面，阜阳市明确首套房首付比例最低降至20%；银川市商业和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%；海口降低未结清贷款购买二套房的首付比例最低50%。我们认为在房贷利率大幅下降的基础上，降低首付比例进一步降低购房门槛，有望激发购房意愿、持续促进住房销售。从供给端金融政策来看，本周碧桂园、龙湖集团及美的置业等被列为示范民营房企，已分别成功发行5亿元、5亿元、10亿元公司债券，部分头部民营房企融资环境或有所改善，有利于缓解企业的流动性压力，向市场释放推动行业供给侧企稳的积极态度。同时示范房企名单在进一步扩大，加入新城控股和旭辉控股集团。

　　供给和需求政策共同改善，预计销售动能将有所改善。目前各城市个人住房贷款利率和首付比例确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。本次全国下调利率下限后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，进一步降低购房者的成本，叠加近期各地行政端的调控政策持续放松，包括降低首付、松绑限售限购等政策，将有望改善市场预期，提振购房需求边际改善。金融供给端来看，已落地对于优质民企针对性的纾困政策来缓解房企资金链压力，应对偿债高峰。同时鼓励房企积极推盘销售，增加市场供应量。我们预计五月中旬后，房地产销售动能将有所改善，随着房地产销售市场持续下行，预计金融端以及行政端政策还会持续增强。

　　我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

（文章来源：首创证券）