合理需求是个筐，啥都可以往里装。前两天，媒体在热炒南京取消二手住房限购“一日游”的操作。笔者看了一下该政策原文，是这样说的：“自2022年5月20日起，南京本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。”简单来讲，南京退出二手住房限购，目的是满足新市民等刚需群体合理的购房需求。

　　无须提供购房证明、不限区域、不限套数，这能与合理需求挂上钩吗？或许有人认为是，但我不认为。随即，该政策被叫停了，官方的解释是，“因政策关注度太高”，显然这个“神操作”触碰到底线了。“4·29”的重要会议，确实提出支持合理需求，但有一个掷地有声的前缀“房住不炒”。主政者心里知道，但能做到是个艺术活儿。显然，杭州和长沙要聪明一点。

　　南京的楼市问题，杭州、长沙是一样一样的(其他二线城市也都是一样的)。2016年以来，新房市场高举高打，楼市在历史最高位上徘徊了6年。站在当下时点，但凡有点儿成就的，谁没个2套房？让这部分房子循环起来，新市民能上车、有房的人能改善，新房市场才有购买力。但这个美好的愿景难如愿，这不是持币观望的问题，而是预期悲观、信心不足的问题。

　　长沙的做法是，多套房的人，把其中一套转做保租房，就可释放出一套购房资格；杭州的做法是，新房和二手房“区别限购”，降低二手房限购门槛，未落户购买二手房的社保年限从4年降至1年，落户可以直接购二手房(原来规定，落户未满5年需缴纳2年社保)。显然，长沙的做法站位很高，发展和改革相得益彰；杭州的做法坚持底线思维，“有为有不为”。

　　很多人问我，长沙新政能释放多少需求？我想了一下，觉得应该很少。但这不是最重要的，重要的是，地方要把这个政策告诉市场，而且还有其他政策，叠加起来，就会有人信了，市场就起来了。再比如，无锡市滨湖区针对在校大学生发房票。有人问，这些学生没有收入和流水，银行怎么审批呢？显然也多虑了。暂不谈大学生，即便是刚参加工作的人，买房也靠父母。

　　笔者所在的广州，是华南高校密集地，经常听说粤东西北的那些老板们，为在广州高校在读的子女们买房。以前，家长们都为子女没有购房资格而不得不想怎么变通，现在不用担心了，这类人群成了鼓励的对象了。这还不是新奇的，就连出生的娃，也成了鼓励购房的对象。近期，杭州、南京、苏州、东莞、无锡、扬州等城市，提出给二胎、三胎家庭多一张房票。

　　无锡还是全国首个由卫健委提出要给二胎家庭多一张“房票”的城市。去年7月国家发布的优化生育的文件，其实是回应“生不起”的呼声，全方位降低生育成本的政策。相应地，住房方面应该是降低居住成本，比如北京、深圳等地提出，保障房优先给多胎家庭配置，加大住房补贴等等。不是说高房价是避孕药吗？近期各地的政策，不知是为鼓励生育，还是卖房子。

　　当然，由卫健委提出这个政策，有点怪异，但能理解。据说上海3月底至4月底，一个月核酸检测就花了55亿。无锡全市2634个核酸检测，一天就得花多少钱？不会少。时下财政紧张，祭出这样的政策，作为一个理性人，我能接受(尽管情感上接受不了)。进一步，也就不难理解，更早前郑州出台的“19条”新政，提出“老年人来郑投亲，允许其投靠家庭新购一套房”。

　　近一段时间，我一直在理性与情感之间挣扎。作为情感人，我在批评很多地方纾困楼市的新政，觉得他们为短期绩效，政策选择失去了理性。但就像有地方主政者告诉我，“站着说话不腰疼，你来当几天市长试一试”。作为理性人，我又很理解很多地方的难处。政策调整有多大效果，暂且不说，当务之急是一揽子政策密集布下，先把大家的预期稳住，这不是楼市一个行业的事情。

　　(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

（文章来源：证券时报网）