每周一谈：基本面承压政策面向上

　　本周4 月统计局数据公布，各项指标均表现弱势，单月同比增速较3 月均下行；基本面走弱之际，政策端表现出较强的上行动力，5 年期LPR 利率下调15 个bp，民企融资有宽松信号，“因城施策”持续发力。

　　基本面向下：4 月各指标均弱势

　　商品房销售：销售市场受到疫情影响表现进一步走弱，4 月销售额及销售面积累计同比分别减少29.5%、20.9%，较上月减少6.8 个百分点、减少7.2 个百分点，单月同比分别为-46.6%、-39%，较上月减少20.4、21.3 个百分点。

　　开发资金来源：销售走弱导致行业资金承压，4 月开发资金来源累计同比减少23.6%，较上月减少4 个百分点，4 月单月同比减少35.5 个百分点，较上月下降12.5 个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款当月同比增速分别为-28%、-6.6%、-53%、-42.4%，需求端资金来源跟随销售表现走弱加速下滑，供给端资金来源维持相对稳定。

　　施工类指标：销售不佳下新开工面积大幅下滑，拖累施工面积同步走弱，竣工增速相对稳定显示韧性，4 月新开工面积累计同比减少26.3%，竣工面积同比减少11.9%，施工面积同比增加0.01%，分别较上月减少8.8、0.4、0.98个百分点，月度口径下，新开工面积同比减少44.2%、竣工同比减少14.2%、施工减少17.2%，由于销售及回款走弱，行业资金紧张，房企新开工意愿及能力均有下行，同时带动施工面积增速下行。

　　房地产开发投资：土地购置费及建安投资均下行拖累，开发投资累计同比增速大幅降低，4 月累计同比增速-2.7%，较上月下降3.4 个百分点，单月同比增速-10.1%，较上月下降7.7 个百分点，其中土地购置费单月同比减少11.5%，其他各投资累计同比增速为-2.2%，土地购置费受土地市场弱势影响，增速开始持续为负；而建安投资则受新开工下行拖累，同样出现下行；政策面向上：LPR 利率下行民企融资现转暖信号？ 货币政策宽松：5 月20 日，五年期LPR 下调15 个bp，结合在5 月15 日首套首贷利率下限下调20 个bp，对部分城市房贷利率可一次性减少35 个bp，最低至4.25%，这一举措将有效降低购房者的还贷压力，从而释放更多合理的购房需求，支撑商品房市场走出低谷；

　　民企融资转暖：5 月16-17 日，龙湖、美的、碧桂园公告将发行债券，计划发行融资额合计20 亿，作为民营房企中的龙头，三家民企在债券市场试水后，将利于市场对民营企业债券的信心恢复，促进民企债券融资通道拓宽；？ “因城施策”持续宽松：成都放松家庭住房认定套数，近郊区(县)购房不纳入中心城区套数；连云港对家庭购房按1-2%购房款比例进行补贴；杭州针对三孩家庭放松，可在限购套数上多购1 套住房；银川实施限购放松、下调首套二套首付比例、实行“认房不认贷”一系列宽松动作。

　　数据追踪(5 月9 日-5 月15 日)：

　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-49 PCT、-40 PCT，一线城市-41 PCT，-38 PCT，二线城市-73 PCT，-69 PCT，三线城市-12 PCT，+4 PCT。

　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-19 PCT，累计同比-29 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+4 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-51 PCT，土地成交溢价率为3.03%。

　　城市行情环比：北京(+25 PCT)，上海(+33 PCT)，广州(+35 PCT)，深圳(+118 PCT)，南京(+11 PCT)，武汉(+41 PCT)，成都(+74 PCT)投资策略：建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

（文章来源：申港证券）