国家统计局于近日发布数据显示，2022年1-4月，全国商品房销售额同比下降29.5%。此外，从各方数据看，房地产市场还未完全复苏。面对这种情况，从中央到地方，各类稳楼市的政策不断涌现。

　　在助力房企融资方面，信用保护工具于近日正式落地。5月20日，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，这笔5亿元人民币的债券，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，成为民营房企中首批带有信用保护工具、并成功发行的境内信用债。

　　信用保护工具提振投资者信心

　　5月20日晚间，碧桂园地产已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

　　本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构参与投标过程。最终，碧桂园公司债券的发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

　　此前公告显示，碧桂园地产于2021年2月获准分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债，此次发行规模为5亿元。与碧桂园同时发债的还有龙湖与美的置业，后两家房企此次的发行规模分别为5亿元、10亿元。

　　如果仅从规模看，三家房企此次发债规模并不大，也不如前段时间碧桂园等房企获得的中期票据发行额度。但之所以能引发关注，关键在于信用保护工具的应用。

　　据了解，信用保护工具是一种用于转让信用风险的金融衍生品，约定了信用保护买卖双方的权力与义务。在信用保护工具所约定的一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，当发生约定的信用事件，如债务人发生违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。华泰证券在一份研报中指出，对于发行人来说，信用保护工具相当于提供增信，有助于降低发债融资成本、提升发行效率；对于投资者来说，信用保护工具引入创设机构信用背书，具有保险性质。

　　近日，中国证监会发布消息称，交易所债券市场推出了民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

　　随后，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为“示范房企”，将陆续发行人民币债券，同时还将发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。而随着碧桂园5月20日成功发债，上述产品也成为民营房企中首批带有信用保护工具、并成功发行的境内信用债。

　　分析人士认为，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。同时，信用保护合约可以提振投资者信心，为参考债务提供还款保证，缩减投资者购买公司债券的风险敞口。

　　此外，民营房企发债窗口的开启，也是监管层向市场释放了对民企融资的支持和鼓励的态度。而碧桂园等三家房企被监管机构选定为示范房企，发行带有信用保护工具的境内信用债，体现了监管机构对上述企业基本面以及持续经营能力的认可。“优质民企率先试水，示范效应更强。”华泰证券称，从信用债发行规模、银行并购融资额度来看，碧桂园等三家企业的融资能力与其他民企相比具有一定优势，将它们作为试点，主要是起到示范效应。

　　政策利好频出优质房企率先获益

　　自2021年下半年以来，调控政策趋紧，房地产行业进入深度调整期。大环境方面，国内受疫情波动影响，国际环境则日趋复杂严峻，导致市场信心疲软。克而瑞研究中心数据显示，中国百强房企2022年1-4月累计销售业绩规模同比降低50.2%，市场整体表现低迷。

　　在此背景下，近段以来，从中央到地方，各类支持房地产行业平稳健康发展的政策层出不穷，从支持各地以当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，到优化商品房预售资金监管、鼓励优质房企收并购及发债融资，全方位的宽松举措接踵而至。

　　截至目前，虽然房地产行业还没有显现出全面复苏的态势，但一部分优质、头部的房地产企业已经逐步得到了各类政策的助力，正在加快补充实力。

　　例如，碧桂园是目前市场上为数不多具备境内外再融资能力的民营房企。据了解，自2021年12月以来，碧桂园已在境内外成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元可转债等。2022年3月1日，公司还获取了银行间市场交易商协会50亿元中期票据的发行额度，发行进度可期。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。

　　债务方面，碧桂园持续回购债券，优化债务结构。公开资料显示，自2021年12月30日起及截至2022年5月2日，碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元；截至今年3月30日，本年内已无境内到期债券；境外仅7月份到期的一笔7亿美金优先票据。截至2021年底，碧桂园总借贷余额降至3179亿元人民币，其中短期债务的占比降至24.9%；净负债率为45.4%；现金短债比约2.3倍；手握1813亿元现金，资金充裕。

　　中国的商品房市场已经走过二十多年的风雨，经过本轮调整，优质房企或将进一步获益。工银国际认为，展望未来，房地产债走势或进一步分化，应重点关注具备规模优势的国企及强信用民企，国企和部分资质较优的民企料将从境内融资等政策放松中受益。

　　申万宏源也认为，鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。

（文章来源：中新经纬）