事件

　　5 月15 日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，提及对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　主要观点

　　坚持“房住不炒”，支持各地因城施策自主确定房贷利率。央行、银保监会明确在“房住不炒”的前提下，降低首套住房商贷利率下限不低于相应期限LPR减20BP.住房贷款基本与5年期以上LPR联系紧密，5年期LPR自2019年8月以来累计下调4次，从4.85%下调至4.6%，累计下调25BP，此次调整幅度高于往前，具体住房贷款利率下降空间仍需参考5月份LPR公布，但此次调整仅涉及首套住房，不涉及二套房贷款利率。同时各地可因城施策，根据房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限，此举强调因城施策，赋予地方一定自主权，后期各地贷款利率政策可配合限购、限售等其他调控政策，提振市场信心，支持刚改需求，加速销售去化，促进行业平稳发展。

　　利率调整刺激力度不及降低首付比例居民加杠杆。实现差异化住房贷款政策，虽然有助于降低购房成本，在一定程度上提高市场成交活跃度，但在当下房地产销售持续下行，市场信心整体偏悲观的状态下，通过调整利率来刺激市场有限，力度不及降低首付款比例。房地产作为国民经济支柱产业，稳地产对稳增长的意义重大，2022Q1商品住宅销售累计同比大幅下滑，近期利好政策不断释放，但从政策端向市场传导仍需一定时间，基本面仍处于下行态势。

　　投资建议

　　随着因城施策进入深水区，多地出台楼市新政稳定市场预期，实行差别化住房信贷政策可以协同限购、限贷、限售等政策，一同稳定市场信心，促进销售市场逐步恢复。

　　伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先收益，行业格局面临重塑，推荐关注相关标的：融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、信达地产(600657.SH)等。

　　风险提示

　　房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。

（文章来源：上海证券）