核心观点

　　第19 周房地产板块指数强于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为1.9%。沪深300 指数报收3988.60，周度涨幅为2.0%；创业板指数报收2358.16，周度涨幅5.0%；房地产板块指数报收3256.43，周度涨幅为3.9%。

　　本周行业要闻。央行、银保监会：首套房个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR 减20BP.央行发布4 月金融统计数据。统计局发布4 月份全国CPI、PPI 数据。 财政部2022 年将安排631.1 亿元资金用于城镇保障性安居工程补助。长沙：

　　已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数计算。东莞出台“莞七条”，放宽多孩家庭购房、放松限售等。沈阳新政涉及放宽多孩家庭、“卖旧买新”等购房及放松限售等。苏州首批次15 宗地全部成交，其中11 宗底价成交。

　　本周新房与二手房销售量均较上周增加。第19 周29 大城市新房销售为2.4 万套，较第18 周增加90.3%；11 大城市二手房销售8946 套，较第18 周增加203.2%。

　　库存量与库销比较上周减少。截至第19 周，15 大城市库存为123.4 万套，较第17周减少0.2 万套；库销比为21.8 个月，较第18 周减少0.1 个月。本周土地市场出让热度较上周升高。第19 周26 大城市合计成交土地19 块。土地出让金额减少。

　　第18 周26 大城市土地出让金为254.0 亿元，较第18 周减少87.5 亿元。平均溢价率升高。第19 周26 大城市土地成交平均溢价率为3.0%。

　　重点公司公告。招商蛇口、华润置地、龙湖等企业发布2022 年4 月经营快报。融创中国四笔美元票据利息违约。万科与广州市政府签署战略合作框架协议。中交地产公告其货币资金足够覆盖日常经营及到期借款。宝龙商业向大股东宝龙控股收购上海写字楼。华润万象生活就陆肖TOD 引入万象天地产品线与成都轨交达成合作。

　　本周新房、二手房销售较上周回升，但仍处于低位，土拍延续低热度。结合4 月住房贷款减少，表明居民购房意愿依然疲弱。自4 月29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”以来，各地加速出台宽松政策，高能级城市以限购端放松、增加“房票”(如长沙以存量房供作租赁住房可置换购房资格，无锡、东莞、沈阳、合肥等新政涉及多孩家庭可新增购房、降低外地人购房门槛、“卖旧买新”不计入限购套数、局部取消限购等)，以及限售端放松 (如无锡、东莞、沈阳等个人住房转让增值税免征年限缩短为2 年)为主，目前来看放松力度仍显不足，体现出监管对需求端刺激仍相对谨慎。本周央行、银保监会宣布首套按揭贷款利率下限调整为LPR 减20BP(即由4.6%加点调整为4.4%加点)，相当于首套房贷最多约95 折，我们认为各地随之在下调房贷利率、放宽首套房认定标准、降低首付比例等方面仍有发力空间，仍需观察主要城市的政策力度。与此同时，供应端预售资金监管方面，部分三四线城市及个别二线城市实质性出台了降低监管额度、银行保函替换部分监管资金等政策，我们认为后续受限资金的放松将进一步利好信用良好的房企。现阶段我们仍然推荐国企和高信用评级民企的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

　　风险提示

　　销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

（文章来源：东方证券）