又有一城出台楼市新政！

　　5月15日，海口市住房和城乡建设局等四部门联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即日起实施。其中提到，支持人才刚性住房需求。落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。此外，支持购买改善性住房，二套房首付比例降低。

　　海口出台楼市新政

　　人才落户即可购房

　　5月15日，为贯彻落实“房住不炒”定位，支持引进人才和本地居民的刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，因城施策促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展，海口市住建局、市发改委、市资规局、市金融管理局联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，本通知自公布之日起实施。

　　《通知》涉及支持人才刚性住房需求、满足合理购房信贷需求、改善商品住房市场供应、完善商品住房销售价格备案政策、优化商品房预售资金监管、规范商业办公类项目建设销售管理等六大方面。

　　通知指出，支持人才刚性住房需求。落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在我省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

　　同时，要满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

　　在改善商品住房市场供应方面，对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房(以购房合同备案时间为准，下同)，取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。优化住宅用地出让条件，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的，竞买保证金不低于土地评估价的60%。

　　通知提出，将完善商品住房销售价格备案政策。在有效管控房价过快上涨的前提下，结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制，促进市场健康平稳发展。

　　优化商品房预售资金监管。设立商品房预售资金监管账户时合理确定监管额度，预售款应全部直接存入监管账户，首先满足监管资金额度。监管额度内的资金按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用。开发企业可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的监管资金。监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。优化支付节点，精细管理，细分工程进度，多节点及时支付，提高资金使用效率。对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例，支持企业生产经营。

　　规范商业、办公类项目建设销售管理。2021年10月12日前取得规划许可证及施工许可证的商业、办公类“在建未售”项目，可按原批准的建筑设计方案及施工图继续建设、销售和办理不动产登记；2021年10月12日后取得规划许可证但未取得施工许可证的商业、办公类“已批未建”项目及未取得规划许可证、施工许可证的“未批未建”项目，严格按照琼自然资规〔2021〕12号文件有关规定执行。

　　130余省市出台楼市新政

　　因城施策推至强二线

　　克而瑞研究统计，截至5月11日，2022年全国累计134个省市共计出台了231次纾困政策。施政频次逐月提升，单4月共66个城市出台政策，超过一季度总和。在政策涵盖的内容上也愈发丰富，至5月长春、岳阳等出台“15条”“18条”等组合拳。

　　随着纾困政策愈来愈多、愈演愈烈，当前相较一季度出现两个显著变化：一是在城市能级上愈发提高，包括上海、深圳、杭州、苏州等25个一二线城市相继入场。二是政策力度愈发加大，已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。

　　其中，还有多个沿海城市群内或中西部重镇均出台了一揽子房地产纾困政策，包括强二线长沙、杭州、合肥、苏州、南京和强三线佛山、无锡、惠州、中山、嘉兴、湖州、徐州、芜湖、泰州等。

　　不过值得注意的是，这一类市场面和经济面尚佳的地市出台新政均留有余地，有明确的适用范围。与一季度弱二三线城市大开大合的纾困政策不同，杭州、长沙、无锡、中山的新政仅正对新市民、人才和多孩本地户籍家庭，有明确的人群限制；苏州、合肥、惠州、中山则指明新政用于当前楼市较为困难的远郊区域，市场尚可的主城区并不适用。

　　然而，当前愈发密集的纾困政策出台，其市场背景是2022年以来地方楼市一再下行。数据显示，4月全国百城商品住宅成交面积环比下降21%，同比降幅较3月扩大10pcts至50%。五一假期日均较4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。除成都、杭州等部分折扣猛烈、利差较大的项目销售红火外，其余项目认购率和转化率一降再降。

　　一季度出台新政最为积极的三四线城市更是下行加剧，五一假期泉州、常州、常熟、无锡、莆田等认购面积同、环比均下降超50%。

　　申港证券指出，“因城施策”持续发力，近期各地房地产调控政策在“因城施策”下持续宽松，多地放松调控政策、提高对住房需求的贷款支持。政策放松的城市中，包括苏州、合肥、长沙、沈阳等多座高能级城市。在已放松的城市，政策松绑力度有所加强，以苏州为例，在4月11日苏州已完成一轮政策松绑，将非本市户籍购房要求由3年内连续2年降至累计2年，并将二手房限售年限由5年降至3年，时隔1个月后，便再度降低社保要求至6个月，取消二手房限售。

　　华泰证券表示，虽然行业基本面持续走低叠加持续去杠杆进程导致21年房企业绩下滑，分化加剧，但政策与融资端已步入改善进程。2022年4月召开的政治局会议意味着自上而下对地产政策端进一步改善定调，加之房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳。

　　央行调整首套房贷利率下限

　　5月15日，央行、银保监会发布通知，首套住房按揭贷款利率下限调整为LPR-20bp，二套住房按揭贷款利率下限维持LPR+60bp，各派出机构自主确定辖区内各城市首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。

　　中信建投认为，下调首套房按揭贷款利率下限后，现行利率较下限有较大下降空间。本次利率下限下调，是对4月29日中央政治局会议所提出的“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的积极响应。下调房贷利率改善购房者预期，对销售改善具备积极作用。尽管房贷利率下调对于购房者月均支出的节省有限，但是却释放了积极的支持信号，有助于改善购房者预期，从而进一步刺激销售。“稳增长”背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。

　　开源证券指出，央行调整首套房贷利率下限，因城施策城市能级提升至强二线继政治局会议释放积极信号后，银保监局、央行、国常会接连发声支持房地产健康发展，“因城施策”城市能级提升至强二线城市，本周苏州和合肥等地均有发布放松限购政策，给市场释放维稳信号。房地产行业作为“稳增长”重要一环，在前期刺激性政策未能达到明显效果的前提下，后续调控手段将进一步放松，预计市场热度在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。

（文章来源：中国基金报）