4 月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中。2022 年4 月，30 城新房销售面积同比增速-54.24%，环比增速-16.48%，成交套数同比增速为-53.55%，环比增速为-15.87%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超50%。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-61.48%/-53.67%/-49.80%，环比增速分别为-36.92%/-12.03%/-7.07%，一、二、三线城市成交同比有所恶化。4 月销售情况依旧疲软，整体供应和成交没有明显转暖迹象，景气度已经差于2010 年以来的任何一个时期，目前销售还在筑底阶段，疫情的好转和购房信心的恢复需要时间。

　　一轮土拍供应体量减少，部分城市热度回升，民企拿地收缩。截至5 月6 日，22 个重点城市中除长春、沈阳、郑州外，其余19 城均发布集中供地公告并披露地块相关信息，除济南、苏州、无锡有16 城完成今年首轮集中土拍。19 城共推出建设用地2052.04 万方，同比收窄53.96%，环比收窄69.32%。已完成一轮土拍的16 城共实现3597.05亿元成交值，同比下降58.17%，环比下降26.45%。16 城平均溢价率为5.39%，较2021 年第一轮土拍-10.31pct，较2021 年第三批土拍+3.39%。

　　各重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，而福州、南京、天津等城市土地市场热度继续降温。中央、地方国企拿地活跃，拿地份额明显提升，本轮国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为68.13%、69.12%，分别较2022年第一批集中供地的58.11%、58.92%增长10.02pct 和10.20pct.民营企业拿地明显谨慎，下降至31.87%、30.88%。

　　21 年年报及22 年一季报分析。利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象；资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业去杠杆成效明显；现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出。短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正，22Q1 盈利能力已经开始修复，未来行业的利润率水平有望迎来改善。

　　投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为5、6、7 月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

　　风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）