“二手房市场、交易服务商、租赁、商业运营、建材家装家居消费等有望逐渐崛起。”

　　近日，空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领线上出席博智宏观论坛月度例会，就“新阶段如何促进房地产平稳健康可持续发展”主题发表演讲。

　　杨现领表示，统计局最近公布了一季度房地产数据，从微观调查的角度来说，市场数据实际上比较差。大部分城市新房同比交易量下降幅度都在30-50%之间，好一点的城市(如北京)新房市场略好，但同比下降幅度也有30%。环比去年四季度，新房也没有改善，大部分城市的环比数据都还是继续下跌，也就是说新房交易量继续环比下降的状况目前没有得到根本修正。

　　“预估下来二季度可能仍在相对比较弱的周期里面。新房市场全面恢复交易量的预期估计要等到二季度末、三季度初，我所调研的大部分的开发商和中介运营机构，他们对新房的预期相对来说都是这种情况。”杨现领表示。

　　杨现领指出，总体判断整个新房市场交易量全面恢复要等到下半年。企业经营有其逻辑，从销售回暖传导到投资回暖，这中间有时间差。如果下半年销售才回暖，今年的投资会受到比较大的影响。因为开发商下半年的投资，是准备明年的货量，跟明年的业绩相关，急迫度没有那么强。受制于销售量状况较差，上半年开发商没有动力拿地。

　　杨现领表示，跟一些开发商企业进行交流的时候，他们对今年房地产投资不太乐观主要有以下几个原因。

　　第一个原因是存量。包括碧桂园、融创的很多存量项目还在出清的过程中。这些企业把项目卖掉后，才能有后续的投资和施工。但是目前项目出清的进展并不顺利，从去年到现在还一直在拉扯和博弈。项目出清需要时间，会对存量项目的施工带来影响，会对投资形成负面效应。

　　第二个原因是开工节奏比较谨慎。开发商新增的项目，基本是按销定产，即依照销量情况来确定投资状况。以前开发商乐观的时候，一个项目三期、四期同时开，今年基本上是卖一期开一期，细水长流，基本不会提前预备货值货量，整个开发商的投资预期比较谨慎。即便是市面上相对稳健的七个企业，包括保利、万科、招商、龙湖、中海、华润、旭辉等，这些企业的资金流状况比较好，但是他们的新开工节奏比较谨慎。核心在于他们对市场什么时候触底、什么时候反弹判断不清，所以总体上采取比较保守的开工节奏。

　　第三个原因是拿地。开发商对拿地是不乐观的，虽然地方政府在保证金、土地价格上都有一些改善，但是目前土地拍卖市场抢地氛围不足，因为预期较差，只有少数优质地块才可能抢一抢。现在开发商的策略就是减量拿地，全国大部分城市的土地市场还是比较弱的。

　　“这些情况短期内可能难以得到本质的改变。投资要有实质性恢复需要一个前提条件，就是新房市场交易量的恢复。”杨现领表示。

　　杨现领指出，整个中国房地产市场已经进入新的发展阶段。很多城市新房交易量之所以起不来，核心不光是没有需求，还因为需求被二手房市场吸引。像成都、郑州、武汉等二线城市，二手房占比达到50%左右。比如成都一年二手房交易量为11万套，新房交易量一年有13万套。在这种情况下，如果大家预期新房交付可能存在问题，购房需求就会提前在二手房市场释放。这也是为何3、4月份很多城市二手房市场复苏程度要明显快于新房。

　　杨现领表示，我们现在有两方面的供给，一个是二手房的供给，另一个是新房的供给。当供给侧形成两个供给市场，地价形成机制、城市发展逻辑和“以土地谋发展”(土地财政)的底层逻辑会有很大的变化。新房复苏不达预期的原因之一，就在于很多需求在二手房释放了，像二线城市的二手房库存量基本都在15-20万套，二手房供应为很多潜在的买房者提供了更多元、一定程度上性价比更高的选择。

　　“整个中国正在进入业主主导的阶段。背后的指标叫业主住房自有率，已经超过60%，很多城市甚至超过70%、80%。从美国、日本、西欧住房发展的历史来看，当一个国家的业主住房自有率超过50%，基本上就形成了业主社会。业主社会会对整个需求、供给、杠杆的运营机制产生很大的影响。”杨现领表示。

　　以北京为例，北京是全国第一个进入业主社会的城市。当进入业主社会，当地居民的住房购买力就不再取决于杠杆、现金，而是取决于手中的房产，这也是北京房价居高不下的原因。原因不是北京人有钱，而是北京人有房，很多人会卖掉一套去买一套，甚至卖掉两套买一套，这种房产置换带来的购买力成为支撑房价的重要力量。这也使得北京居民对房贷的需求没有那么明显，因此放松利率、首付比例、贷款条件等，对住房市场的刺激没那么大推动作用。

　　“北京80%的住房供应来自二手房，北京每年二手房交易量在18-20万套，新房只有3-4万套。一线城市已经进入业主社会，二线城市正在加速进入业主社会。业主社会会对新房的供给、投资带来影响，这是不以人的意志力为转移的市场规律。”杨现领表示。

　　杨现领指出，中国房地产市场进行新的发展阶段，还表现在中国房地产将地从卖方市场进入买方市场，即消费者议价能力增强，买方市场会重新定义开发商的结构、产品模型，一切都会发生变化。过去的“土地财政”是高效的，具备很强的规模效应；开发商一张图纸走天下，产品相差不大，高周转成为可能；消费者的需求是同质化的，房子在涨价，不管品质，买到就好，对产品差异性要求不高。过去“高杠杆+同质化”的产品供需使得土地财政效率很高，但是今天进入买方市场之后，这一切都会变化。

　　杨现领表示，中国房地产市场正在发生非常底层的变化，房地产市场的内涵和外延都在发生很大的变化，房地产行业会逐渐从以开发为重转为以服务为重，中国二手房市场、交易服务商会不断崛起。要保持房地产市场平稳健康课持续发展，就是要让房地产投资不至于出现断崖式下跌，让它保持一个合理的降幅，逐步完成房地产开发商的转型。房地产消费未来还处于上升阶段，中国住房消费市场才刚刚崛起，特别是疫情后相关的住房消费服务业，包括家居、保洁、保姆等，这会是未来房地产行业最大的贡献。

　　杨现领表示，要想判断中国房地产市场处于什么新阶段，可以看看国外成熟市场上市公司的结构。比如德国最大的房地产上市企业不是开发商，是一家叫Vonovia的房地产租赁基金，是租赁REITs、租赁基金。美国最大的房地产企业是两家房地产租赁运营机构，一个是EQR，一个是AVB.除此之外是家得宝，家得宝是美国最大的一站式仓储建材零售超市。美国还有最大的商业地产服务商CBRE，美国最大的房地产互联网企业Zillow.这背后都代表着新的发展阶段，代表着租赁、商业运营、互联网、建材零售家装家居消费等的崛起。虽然中国不一定会重演这些商业模式，但背后包含的产业规律是一致的。

（文章来源：21世纪经济报道）