销售表现仍处低位 ，企稳仍需等待。根据统计局数据，3 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-26.2%、-17.7%，降幅分别扩大6.9pct、8.1pct，对比来看，3 月克而瑞百强房企权益销售金额、销售面积同比增速分别为-52.6%、-54.6%，统计局销售数据表现仍好于克而瑞百强数据； 3 月销售均价为9252 元/平米，同比-10.3%，环比-6%，单月房价增速自今年1-2 月回正后再度转负，销售市场整体仍较为低迷。3 月以来部分城市疫情反复、经济较低迷，购房者支付能力不足、交付预期担忧仍存，同时房企态度较为谨慎，行业风险出清方面仍缺少成功案例的指引，市场信心不足下政策放松传导落地仍需等待。伴随苏州放松限购限售、上海临港优化人才购房政策，调控覆盖面已延伸至长三角重点一二线城市，预计随着高能级城市逐步跟进放松、行业信贷支持修复，销售将于下半年企稳。

　　土地表现些许好转，土拍热度较去年三批次有所回暖。3 月土地购置面积单月增速-41%，降幅环比收窄1.3pct，成交价款增速-0.9%，降幅环比大幅收窄25.8pct，楼面价6047 元/平米，同比+67.9%，环比+37.3%，符合预期，土地表现有些许好转，主要为今年一批次集中供地逐渐展开所致。结合一批次供地情况来看，北京、合肥、武汉、重庆、青岛、长沙、南京等热点一二线城市放松土拍细则，多数城市供地质量均较去年三批次有所提升，同时流拍情况有所改善；整体而言，一批次供地热度对比去年三批次有所回暖，而各能级城市、不同区域的热度分化较大，当前土地表现主要为结构性改善，预计随着“稳增长”相关政策落地，房企拿地意愿将逐渐增强，今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。

　　新开工降幅扩大至22.2%，竣工增速下降至-15.3%。3 月开发企业房屋新开工面积单月增速-22.2%，降幅扩大10.1pct，销售、资金压力未缓解的情况下，开工意愿仍显不足；同期房屋竣工面积单月增速-15.3%，降幅扩大5.7pct，施工面积同比增速1%，增速收窄0.8pct，“保交楼”政策推动前期积压项目逐渐完成竣工，而项目新开工未及时跟进、疫情影响施工，导致增速下滑。房企资金承压未缓解情况下，未来新开工下行压力仍存，“保交楼”政策保障下竣工下行速度较慢。

　　单月投资增速再度转负，一批次供地拉动作用有限。3 月房企投资单月增速-2.4%，增速环比下降6.1pct，自今年1-2 月增速回正后再度转负。1-3 月土地购置面积、施工面积增速分别上升0.5pct、下降0.8pct 至-41.8%、1%，土地购置面积增速上升幅度较小，而存量项目竣工完成、新开工力度不足，叠加施工投资占比较高，一批次供地于总投资影响有限，单月投资额再度转负。展望未来，一批次供地进入后半段，而一、二批次供地时间间隔较长，且新开工动力不足，预计上半年土地、施工投资两端仍将承压。

　　开发贷仍较低迷，资金改善机遇较大。3 月到位资金单月增速-23%，降幅扩大5.3pct，整体资金承压的态势延续；销售下行背景下，“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-37.5%、-22.1%，增速较上月分别下降10.4pct、5.2pct，国内贷款当月增速-29.7%，增速较上月下降8.7pct，按揭贷、开发贷仍较为低迷。3 月，金融委会议提出“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长”、“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”、“积极出台对市场有利政策，慎重出台收缩性政策”等内容，伴随信贷调节加强、市场信心提振，资金改善机遇较大。

　　投资建议：年初至今，已有超60 城出台下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率等放松政策，覆盖面延伸至长三角重点一二线城市，调控力度持续增强；3 月，多部门联合发声化解地产风险，提振市场信心，改善房产税相关市场悲观情绪，而同时当前市场观望情绪较重、部分区域疫情反复，政策放松未传导落地，销售企稳仍需等待，预计将有更多高能级城市跟进出台相关放松政策。我们认为，政策放松如期加码，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团；H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期。

（文章来源：东北证券）