本周(2022.4.6–2022.4.8)：房地产板块(SW)涨跌幅+1.64%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-1.06%，-1.74%，超额收益分别为+2.70%、+3.38%。

　　房地产基本面与高频数据：(1)房产市场：本周(2022.4.2-2022.4.8)60城新房成交面积230.5 万平，环比-43.2%，同比-65.1%；2022 年累计销售5216.2 万平，同比-44.8%；2022 年4 月1 日-4 月8 日累计成交276.4万平，同比-63.9%。20 城二手房成交面积85.0 万平，环比-25.1%，同比-50.1%；2022 年累计成交1389.3 万平，同比-43.2%；2022 年4 月1 日-4 月8 日累计成交104.9 万平，同比-46.3%。16 城新房累计库存环比+12.5%，同比+3.3%；去化周期环比上升2.5 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.1、16.8、28.8 个月，较上周分别上升5.4、0.6、1.9 个月。(2)土地市场：本周(2022.4.4-2022.4.10)百城供应土地数量环比-92.9%，同比-95.5%；供应土地建面环比-91.7%，同比-95.8%。

　　百城土地成交建筑面积环比-92.6%，同比-95.5%；成交楼面价环比-73.0%、同比-59.8%；土地溢价率环比-3.32pct，同比-21.9pct。

　　重点政策： 3 月以来地产放松力度进一步增强，从之前的降利率、放宽公积金转向放松限购限售。4 月7 日，重庆印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》，强调满足合理购房信贷需求，对符合条件新市民差别化信贷，合理确定首套按揭标准(当前重庆首套首付比最低20%、贷款利率5.2%)；大力发展住房储蓄业务(购房者为获银行贷款预先向银行储蓄，积累住房消费资金，也获得提升自身信用机会，支持中低收入人群实现“居者有其屋”)，以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本。同时，加大对保障性住房和城镇老旧小区改造工程支持力度等。重庆当前商品住宅去化周期仅8.1 个月，在去化周期健康情况下继续提振新市民购买力，体现政府稳楼市强烈意愿。

　　周观点：3 月初政府工作报告提到的房地产探索新模式，推动租赁房、长租房为指导，近期住建部、财政部、央行、银保监会等出台的会议纪要和相关文件都指出在当前复杂形势下，政策应当释放足够利好信息。

　　房地产政策会在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，走向宽松。2022年政策暖风频吹，全国有近70 城放松调控。前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。我们认为新一轮更深入的全国楼市放松已开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。此外，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。保障性租赁住房方面，当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。

　　未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注1)在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展；2)房地产后周期物管公司：保利物业、招商积余、旭辉永升服务。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期

（文章来源：东吴证券）