文/林惊羽

　　在上市房企密集披露年度“成绩单”之时，“绿档”房企新城控股(601155.SH)亦持续引发市场关注。

　　近日，新城控股披露2021年年度报告，报告期内实现营业收入同比增长15.64 %，归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，此外，作为新城控股第二增长曲线的商业板块也有突出表现，2021年实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。

　　截至2021年末，公司剔除预收账款的资产负债率降至69.95%，净负债率48.12%，现金短债比1.07倍，稳步迈入“绿档”。

　　“2022年国内经济仍面临一定的不确定性，过去基于高杠杆、高周转模式已不在适用。”中指研究院认为，新城控股正视行业新格局，坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，未来发展将围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，并不断“降占用、增资本”，持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略的内涵。

双轮驱动营业收入同比增长15.64%

　　地产行业深度调整之际，以“稳健经营”著称的新城控股，正在逐步脱颖而出。

　　财报数据显示，2021年，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %。截至报告期末，其总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23 %。

　　与此同时，新城控股2021年新增竣工面积3290.34万平方米。截至报告期末，新城控股2021年年末已签约待结转面积3421.88万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

　　在业内看来，业绩稳步增长的背后，凸显了新城控股双轮驱动战略的日益成熟、优势尽显。

　　如在开发业务层面，2021年，新城控股以“重销售、抓回款、强归集”为核心，全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回款的销售、有归集的销售”。

　　按城市能级划分，新城控股销售额以高潜力城市为主，一二线占比44%，长三角三四线占比37%。同时，其坚持深耕长三角，并聚焦其他核心城市群，在2338亿元销售额中，长三角占比53%，中西部占比28%，环渤海占比15%，粤港澳大湾区占比4%。

　　亿翰智库也认为，在行业销售承压下，新城控股能保持相对稳健的销售业绩，与其在投资战略的选择有一定的关系，如2021年，新城控股在江苏省和天津市的销售市占率达到前三位，在常州、连云港、宿迁、台州、温州等城市的市占率亦达当地前五位。

　　而截至2021年12月末，新城控股土地储备1.38亿平方米，其中67%位于一二线和长三角三四线城市，具体而言，中西部建筑面积占比略高达39%，长三角区域为37%，环渤海和大湾区分别占比19%和5%。

　　中泰证券分析师陈立认为，截止到2021年底，1.38亿平方米的土储可满足新城控股未来 2-3 年开发运营所需，在“储备充足前提下，区域深耕有利于公司积累当地优质资源，形成良好品牌口碑；从而产生良性循环，进一步促进市占率的提升”。

轻重并举 2022商业营收目标105亿

　　坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股，第二增长曲线——商业运营板块亦在2021年交上高分“答卷”。

　　年报显示，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，自2017年以来，吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上，稳居行业第一梯队。

　　出色的商业运营成绩单，引发市场广泛关注，亿翰智库对此认为，“商业运营收入及利润的快速增长，主要是因为新城控股的标杆项目吾悦广场仍在快速增加”。

　　公开信息显示，2021年，新城控股进一步完善吾悦广场的全国化布局，商业规模和影响力持续扩大。截至目前，公司已于135个大中城市布局189座吾悦广场，其中江苏省45座，渐江省16座，安徽省15座，深耕长三角、布局全国化，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

　　而在商业拓展方面，新城控股坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分。

　　数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座，亿翰智库认为，“轻资产项目有助于企业提高经营效率，减少资金沉淀，增强企业资金安全性”。

　　而在此前，新城控股也披露了2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

　　“我们认为，商业运营+住宅开发的协同与互补是公司优越的经营模式。”浙商证券分析师杨凡表示，这将有助于新城控股“穿越周期，享有后地产时代运营红利”。

　　除了商业运营成绩优异外，公司积极响应国家“碳达峰碳中和”的号召，2021年，新城控股亦在加速探索城市更新等多元化赛道。

　　公开信息显示，新城控股已经通过组建吾盛能源，开发用于吾悦广场的分布式光伏项目，在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪四个吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量149万度，每年减少碳排放量1539.86吨。吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个，总容量达50.73MW，建成后预计每年总发电量5020万度，每年减少碳排放量约5.06万吨。

跻身“绿档”经营性现金流连续四年为正

　　业绩稳步增长之际，始终坚持稳健财务的新城控股，亦在不断提升企业安全边际。

　　2021年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较上年同期下降4.18个百分点。

　　截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正；其整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。2021年新城控股的加权平均净资产收益率(ROE)达22.73%，位于行业前列。

　　引发外界关注的是，在过去一年房地产行业融资难度不断加大的情况下， 新城控股是如何取得上述成绩的呢？

　　“面对复杂的外部环境，新城控股致力于用核心能力的确定性应对不确定性”，公司方面透露道，“在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债券置换，公司债务结构得以进一步优化”。

　　报告期内，新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

　　在此情况下，新城控股亦得到资本市场的广泛认可。

　　在评级方面，国际三大评级机构均维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级，目前惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级(CFR)维持在“Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚信国际和联合资信均维持新城控股主体及相关债项的AAA评级。

　　新城控股集团董事长王晓松表示，2021年，在房地产行业整体承压的大背景下，新城着眼长期主义，始终坚持高质量发展，升级战略，稳健经营；笃力夯实双轮驱动，迭代组织，敏捷增效；积极拓宽多元赛道，齐头并进，绿色发展。

（文章来源：中国经营报）