集体飘红！

　　4月4日，港股市场传来好消息。当天，恒生指数收涨2.1%，恒生科技指数收涨5.43%。哔哩哔哩涨逾13%，快手涨逾8%，京东、百度、美团涨超7%，阿里巴巴涨近4%。

　　除了科技股集体飘红外，政策暖风频频吹拂之下，内房股也集体“春燥”。4月4日开盘后，港股内房板块、物业服务板块全面拉升。截至当日收盘，内房板块涨6.75%，物业服务及管理板块涨逾10%。

　　宝龙地产、中国金茂、龙光集团等涨超20%，新城发展、旭辉控股集团、万科企业等多只个股涨逾10%。

　　消息面上，近日，浙江衢州、河北秦皇岛、四川绵阳相继发布文件，调整本地楼市政策。其中，浙江衢州是今年以来全国首个放开楼市限购、松绑限售政策的城市。

　　具体来看，4月1日，衢州市政府官网发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)称，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

　　这意味着非衢州市户籍家庭可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制。个体工商户及由自然人投资或控股的企业可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房。

　　此外，《通知》明确规定，自该通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。

　　河北省秦皇岛亦于近日发布相关通知，结合当前房地产市场发展形势废止了前版的调控政策。

　　据悉，当前衢州和秦皇岛等地的房地产市场仍处于调整阶段。根据中指数据，衢州自2021年下半年以来，市场一直低温运行，2022年一季度，商品住宅成交面积同比降幅超七成。根据中国房地产指数系统百城价格指数，秦皇岛新房价格同比连续5个月下跌，二手房价格同比连续11个月下跌。

　　中指研究院认为，像大连、衢州、秦皇岛等市场信心尚未明显恢复、短期调整压力较大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用，预计后续或有更多城市跟进。

　　事实上，受到市场低迷、行业信心不足等因素影响，今年一季度房地产行业仍处在深度调整期，多数规模房企销售表现不佳。

　　据克而瑞研究中心数据，今年1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平。具体来看，一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

　　图片来源：克而瑞地产研究

　　不过，目前来看，今年以来，各地的政策已呈现出缓和的趋势。据中指研究院不完全统计，今年一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

　　展望全年，克而瑞研究中心预计，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：一、二线城市有望在4、5月市场回稳，三、四线城市市场回稳则需要较长时间周期。

　　在政策方面，克而瑞研究中心认为，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。居民按揭贷款或将继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。同时，各地将因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环，一线城市的调控政策仍将从紧执行，尤其是限购政策较难退出，但部分收缩性政策或将适度解绑。

　　从机构持仓到财务报表 A股央企房地产公司大比拼

　　4月初，包括浙江衢州、河北秦皇岛、四川绵阳等地相继发布文件，调整本地楼市政策。这不仅在地产圈引起积极反响，万科、碧桂园等高层明确表示，政策已经筑底，市场信心在恢复；而且资本市场的投资机构最近也积极入场，纷纷布局房地产板块。据多家研报分析，机构对中小央企国企的房地产公司最青睐，认为其国资背景征信高，确定性高。

　　比如安信证券就表示，相对而言，有基本面支撑的中小央企国企的确定性较高，并有望走出趋势性机会。近期房地产板块出乎市场意料的强劲走势，侧面印证了安信证券的观点。

　　中小央企是股价暴涨的最大赢家

　　3月16日以来涨跌幅显示，房地产板块指数上涨28.27%。其中，中央国有企业的涨幅最高，为55.19%，地方国有企业以涨幅36.47%排名第二，民营企业和外资企业均落后于国有企业。

　　同时，本次房地产板块的表现特征和历年有着明显不同之处：在历史上那些地产大蓝筹往往表现的更好，股价涨幅更大。而本次行情却是较小的流通市值股票表现的更好。

　　统计数据显示，自由流通市值越小(扣除大股东及一致行动人持有股后的流通A股市值)，股价涨幅越高。

　　剔除ST股以后，申万房地产开发行业一共有109只A股。其中，17家地产股的涨幅超过50%，自由流通市值平均值仅为60.94亿元；涨幅在30%-50%之间，自由流通市值为82.12亿元；涨幅在20%-30%之间，自由流通市值为147.6亿元；涨幅低于20%，自由流通市值为58.76亿元；

　　两个统计数据揭示出，中小市值央企是本次股价集体强势上涨的最大赢家。

　　下面将对中央国有房企做一个数据对比。

　　基金大幅增持央企地产股

　　公募基金2021年年报截至目前基本披露完毕。数据显示，基金在去年下半年以来疯狂加仓央企地产股。与2021年中报持仓对比显示，基金持有11只央企合计股数为34.35亿股，较中报持仓增幅达124.55%。

　　其中，保利发展、招商蛇口、华侨城A三家央企的基金持仓市值分别达375.07亿元、106.8亿元和37.96亿元，持仓市值遥遥领先于其他央企股。

　　半个月涨了150%的二线央企房产商中交地产，基金持股市值的绝对值虽然不高，但是增幅却非常大。基金去年底持有数量合计为2304.8万股，而去年中期仅为54万股。

　　值得注意的是，公司不仅收到了监管关注涵，而且4月1日龙虎榜显示，卖出前五中扎堆了4家机构，合计卖出达6亿元，占到当天成交额的43%。

　　保利发展的基金持有数量创出近年新高，截至去年底持股基金家数达1194只，合计持股数量高达20.6亿股，较上期增加9.3亿股，增幅达82%。

　　招商蛇口的基金持有数量更是在去年第四季度陡然增加。截至去年底持股基金家数达613只，合计持股数量达6.89亿股，较上期增加幅度高达327%。

　　北向资金作为市场的聪明钱，对央企地产股的最新持仓与去年中期比较看，整体保持平稳，并未明显增加。其中，北向资金持有保利发展、招商蛇口、华侨城A等市值比较大，均超过20亿元。

　　存货、预收、负债率指标大比拼

　　房地产经营呈现出开发周期长、前期土地购置投入大、预售制度等特点，所以与一般企业来说财务指标区别较大。

　　在地产政策逐步宽松的大环境背景下，基于哪些房企的未来业绩弹性更大的角度出发，本文从存货、预收、负债率三个方面，将央企房地产企业进行财务大比拼。(部分上市公司还未披露2021年年报，因此选取2021年三季报财务数据。)

　　存货

　　存货的规模即房企所持有的货值，直接反映企业的持续经营能力，充足的存货(土地储备)成为企业规模持续扩张的基础保障。

　　保利发展、招商蛇口、华侨城A的2021年三季报存货规模位列前三位，金额分别达8395.75亿元、4429.66亿元、2669.14亿元，远超其他公司。

　　存货对于销售额的相对规模来看，中交地产、南国置业、信达地产的占比位居前三名，占比分别为1756.97%、1312.9%、674.68%。

　　一般来说，存货占比越大，说明公司的营运效率越低。然而，从另一个方面看，回暖的房地产政策，存货占营业收入比例越大，表明公司未来的收入、净利润业绩弹性就越高。

　　二级市场的股价走势也侧面印证了中小房企的弹性。近期中交地产、信达地产及南国置业的股价尤其彪悍。

　　预收

　　预收账款是个好指标，它是指房地产企业在所售房屋未竣工交付前收取的商品房销售款，是商品房预售制度在财务报表上的体现。现在有些企业将房子的预售款划归为合同负债栏目了，本文的预收账款等于预收账款和合同负债之和。

　　账面价值绝对金额看，保利发展、招商蛇口和华侨城A分别以4608.8亿元、1741.79亿元和1036.09亿元领跑中央国有房地产企业。预收账款增速方面，新能泰山、中交地产、光大嘉宝增速排名前三，分别达356.27%、128.87%和93.01%。相反，广宇发展、信达地产等房企的预收账款保持平稳。

　　预收账款作为营业收入的先导指标，是企业以后年度可用以结转收入的“余粮”，预示着以后年度利润表中收入的规模大小及净利润的规模。

　　负债率

　　房地产企业杠杆率不仅反映了其可能的经营风险，也说明了其未来发展的可能弹性。数据显示，股价涨幅居前的中交地产、广宇发展等房企的杆杆率水平排名居前，剔除预收款项后的资产负债率分别为83.68%和77.91%，净负债率分别高达256.08%和211.77%，远超出其他同类房企。

（文章来源：上海证券报）