北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

最能体现北京房子价值的是“50年公寓”，北京像素就是代表。

我是一直对公寓没什么好印象的，但态度无所谓，投资做生意不能感情用事，能作为参照物体现价值更重要。

先说说投资品三要素吧：安全性，流动性，收益性。

安全性主要指的是政策影响产权，然后是市场风险。流动性就是看好不好卖了，想套现的时候得有人接盘，炒房炒成房东就不好了。收益性那就看市场和自己的经验了，这几乎是不可控的，只能是个大概率。

那就看看公寓的三要素吧：

1、安全性。公寓是相当差的，政策来回折腾不知道多少次了，限购限售限贷都是首当其冲，而且还有房产税和土地出让金的风险，甚至是水电费用和税率的。所以明知道租金收益高，大佬和基金们也坚决不投资，就怕被套住跑不了。

2、流动性。这也得看政策，不限制或鼓励的时候就非常好，像2016年楼市火爆期，北京像素的换手率据说达到20%，排北京第一。但326新政之后呢，最高峰成交量暴跌90%以上，几乎就没有流动性了。毕竟是限购限售税费高，炒房客没完全砸手里也差不多了，不少人都是炒房炒成了房东。

3、收益性。如果单从租金来说是相当不错的，基本都能做到租售比300，收益率3%，几乎是普宅的两倍以上。但从升值角度就差多了，之所以租金收益高就是用涨的慢换来的。

4、此外公寓还有一些劣势。以北京像素来说，密度大，人员杂，环境乱等等问题无法避免，也无法解决。导致很少有人愿意长期在这里居住，几乎都是短期过度，挣钱多了立刻搬走升级。

那问题来了，在这么多不利因素之下，北京像素的价格为什么能做到好几年横盘不下跌呢？也就是在2017年暴跌之后就没再探底，哪怕是再没人买，价格也基本横盘。到今天的平层基本是2.5万均价，Loft的乘以1.5倍差不多，3.75万。这是为什么？

我认为就是租金撑住了价格，毕竟收益率在这里摆着呢，每年3%啊，跟银行存款差不多了，而且还有租金上涨的预期。也就是说，现在的价格就是北京像素的真实价值，只要租金不大幅下降，那楼盘均价就跌无可跌。

那问题又来了，公寓是50年产权的，既不能落户也没有学位，而且还不能贷款没有金融属性。政策安全性和流动性都差，升值性也肯定落后普宅。这种情况下都平层2.5万，旁边的普宅在除了租金之外各项都占优，均价5万合理吗？

中间的2.5万差价，可以说就是土地价值的体现。也就是说，假定现在附近新推出土地，如果普宅是5万楼板价的话，那50年的就最多2.5万或更低。同意吗？

总之吧，我不能说旁边70年普宅的价格中没有泡沫，更不能说合理。我只敢说以北京像素的这种公寓，在各种利空都汇集的情况下仍然能保持住2.5万的均价，说明这就是合理价值。

另外这种50年的商住公寓在北京多着呢，还有小产权，基本都是周边同等小区房价的一半，都维持好几年了。我认为这些公寓的价格都符合价值，那至于周边的普宅该多少钱，是否合理，自己评估吧！

仅供参考。

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