原创 刘晓博

昨夜今晨，有两个财经大消息值得关注。

消息一：自然资源部近日印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市 暂停新增用地出让。

消息二：美联储在5月的议息会议后宣布，保持利率不变，但将放慢“缩表”的速度：从6月开始，美联储将把美债减持速度从每月600亿美元降至250亿美元，抵押贷款支持证券减持速度维持在每月350亿美元不变。

先看消息一。

住建部这份通知的核心内容是，要求各地根据市场状况决定土地供应节奏，具体为：

商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

很多媒体都把上述要求称为“新规”，其实不确切。

大家不妨看一下2019年4月的报道：

自然资源部早在2019年4月就发布了新房消化周期和土地供应的对应关系，一共分为5个级别，比最新文件里规定的还要细致。

既然更详细的规定早就有，为何还要发新文件、重申呢？

说到底，是因为很多地方没有认真执行此前的要求。

这首先涉及到新房消化周期（去化周期）的计算口径，以及谁来计算。

看起来，消化周期的概念和计算方式非常简单，就是用库存新房面积，除以过去几个月平均月销售面积，计算出还需要多少个月才能卖完。

但问题是，什么才算库存？是全部已出让土地可建设的住宅面积吗？还是达到预售条件的、尚未卖出的新房？至于分母也存在争议，到底是使用过去1年的平均月销量，还是6个月的、3个月的？

在分子和分母都存在争议的情况下，计算出的消化周期自然千差万别。

更要命的是：现在地方政府普遍缺钱，有些地方体制内发工资都困难。

在这种情况下，才出现了城投拿地占比飙升的局面。说白了，就是地方把土地左手卖给右手，然后到自己能影响的中小银行融资，以解燃眉之急。

在这种情况下，楼市越差、卖地越多、群众越不敢买房的怪圈出现了！

我此前曾撰文分析过多个城市，在库存加大、楼市低迷的情况下，反而把2024年土地出让计划大幅调高，同比大增。老百姓看到这些惊人的土地出让计划，更是陷入观望，不愿意买房，由此形成市场死结。

所以，自然资源部才再次下发文件，重申“新房消化周期超过36个月要暂停土地出让，去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照盘活多少、供应多少的原则出让”。

这显然是为了落实4月30日政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”要求。

所谓“消化存量房产+优化增量住房”，就是楼市去库存。前半句的意思，是出台更多政策，让大家愿意买；后半句是减少供应量，而不是边去库存边增加库存。

据中指研究院数据，截至2024年3月，全国重点50城商品住宅（可售面积）的消化周期超过20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。

官方并未公布去化周期超过36个月城市的名单，但第三方研究机构有统计可供参考。

据新京报援引上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。这100个被纳入统计的城市中，有41个城市去化周期超过36个月，具体如下：

由上述名单可以看出，这份统计的口径并不严格，其中有地级市也有地级市下面代管县级市、县（比如香河、大厂、固安、昆山、嘉善），甚至有县下面的镇（燕郊）。

香河、大厂、固安都是河北廊坊下面的县市，燕郊则是廊坊代管的三河市的一个镇。

这就是涉及到一个重要问题：消化周期超过36个月则暂停卖地，其适用范围是什么？

官方不可能一个镇、一个街道来统计消化周期，大概率是以一个地级市为范围统计，然后制定这个地级市的土地出让计划。

最终到底有多少个城市暂停出让土地，还不知道。上述表格里，以地级市为范围消化周期超过36个月的，大概率会暂停。

“430政治局会议”之后，又一轮楼市政策释放期到来，五一前夕北京、天津等城市都出台了新政，未来一周到两周，相信会有更多城市发布新政，包括上海、深圳等一线城市。

再看消息二。

美联储做了一个令人费解，或者说看起来比较矛盾的决定：一方面对通胀的顽固性表示了担忧，暂不加息也不降息；另一方面，却决定放缓缩表的步伐。

“加息+缩表”，是一个政策组合，都是为了遏制通胀。

美联储是从2022年6月开始量化紧缩(QT)的，每月缩表规模上限为950亿美元(600亿美元美国国债和350亿美元抵押贷款支持证券)。

所谓“缩表”，就是减持美国国债或抵押贷款支持证券。这相当于美联储回收基础货币，过去一段时间一共缩表了1.5万亿美元。

5月1日，美国ADP就业报告发布：美国4月ADP就业人数增加19.2万人，高于预期的18万人。这跟迟迟未能回落到目标区间的通胀一起，印证了货币政策需要进一步收紧。

但美联储还是考虑了跨周期的因素，没有加息，甚至还放缓了缩表的步伐，这大概是担心未来通胀率出现急剧下跌吧。或许，美联储认为当前的通胀反弹，只是回光返照。

市场期待的美联储降息，肯定也要推迟到年底了。未来几个月，将是美联储重要的观察期，让加息、缩表的惯性，继续跟通胀搏斗。

中国的降息会因此推迟吗？ “430政治局会议”的表态是：“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。

所以，中国该降息还是会降息的。

5月份，中国至少会在降准和降息中选一样，以推动楼市去库存、股市回暖。