万科处于困境中，郁亮免不了被质疑“做错了什么”。然而，真有“做对了”的选项吗？

撰文丨关不羽

春节至今，万科接连遭遇暴击，债务疑云、评级下调……险象环生，最新一击更是直接打脸——董事会主席郁亮被举报了。

4月1日，烟台市百润置业等10家企业，联名向国家税务总局递交了一封题为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的举报信。尽管万科方面回应此举报内容“严重失实”，次日万科港股还是大跌12%，相当惊悚。

在我看来，这事真的算不上什么“大瓜”。今天房地产行业的“瓜”，就像俄罗斯套娃：整个行业是最大的瓜，里面装着万科，万科里装着郁亮团队。在这个套娃组合中，郁亮被举报的那点事，充其量就是颗瓜子。

01

那封举报信的细节很丰富，表达很精准，却也免不了一个通病——冗长。

说来说去，举报信主要内容就三点：郁亮团队搞了“影子银行”；以体外循环方式搞财务运作中饱私囊；涉嫌偷税漏税。

这三条，没有太多新意。

“影子银行”听上去神秘兮兮的，其实在我们的大型企业中司空见惯。讲白了，就是拿钱容易的企业把钱借给拿不到钱的企业赚利差。

原理也很简单，我们的商业银行长期坚持“歧视性”贷款服务，正规渠道的银行贷款不是谁都能拿到的。处于“歧视链”底部的企业，就算有优质资产、良好的经营业绩、过硬的信用记录，也很难拿到正规贷款。

反之，“歧视链”顶端的企业，拿块石头说是翡翠王当抵押品，也有金融机构会笑脸相迎。这样的环境，没有“影子银行”才怪。

干这“钱生钱”生意的，有政府信用背书的央企、大型地方国企无疑有先天优势。大型房企很长一段时间也忝居其间，这多少有些“乱了家法”——“歧视链”从来不是凭空而来的，也有相应的秩序逻辑。作为资金密集型行业，房地产业务确实离不开这些“影子银行”的润滑，否则大小包工头、供应商上哪儿去找钱垫资呢？

因此，说万科搞“影子银行”，我觉得连新闻都算不上。而且，这种“口袋罪”也很难坐实。如上所述，房地产行业的资金密集属性，财务运作规模很大、非常复杂，合理性、合规性的边界很模糊，裁量空间很大。较真查，人人违规。要放过，也没多大障碍。“危害性”的判断标准也是条橡皮筋。

大面上讲，影子银行赚了差价，抬高了市场融资成本，是一宗罪过。可是，细品一下就会发现这个逻辑不对。产生额外融资成本的是“歧视链”，影子银行赚利差只是这一歧视成本的市场化呈现。

如果真如举报信里说的，强行要求项目合作方“借高利贷”，那的确不讲武德，也明显触犯了法律规定。但是，举报方相关表态并不硬气。说是“高利贷”，但40%是“资金成本”，而不是借款利率。

其实不用想就知道，就算郁亮团队赚这个钱，也不会傻乎乎地把违规的高利率写进合同文本里。所以，40%的资金成本即便是真的，也很难坐实“高利贷”的指控。都是老江湖，还不至于在这种阴沟里翻船。

“影子银行”毕竟属于灰色地带，万科是上市公司，当然不可能“体内循环”。“体外循环”是必然的。

至于郁亮团队有没有“中饱私囊”，举报信里并没有确凿证据。有也不奇怪，没有也正常。大企业偌大的摊子，灰色利益的分配，外人是很难看清的。

至于偷税漏税，那就是纯粹的官方事务，不在“吃瓜”范围。

总之，举报信里并无多少有足够冲击力的内容。这事要是搁在前些年房地产如火如荼时，无非就是一件茶余饭后的小谈资，可是在万科和郁亮正处于刀尖浪口的当下，仿佛就成为一颗“重磅炸弹”了。

02

被举报之前，郁亮和万科已经深陷舆论暴风眼中。

“企业经营出问题，一定是企业家出了问题”，是常识性的思维。而且，郁亮的经营决策确有可探讨之处。

让很多人看不懂的是，郁亮从2018年第一次高喊“活下去”，2021年再提“活下去”，2022年又提“黑铁时代”，危机感十足。但是，他带领的万科似乎并没有及时果断地踩刹车，经营决策和市场判断背离的违和感，的确值得复盘。

2016年，宝万之争尘埃落定，郁亮接班王石执掌万科。万科随即开始大举扩张。彼时中国房地产的风向已经非常微妙，华夏幸福等大型房企已经出了问题，万科成了年度接盘侠，大手笔接过了华夏幸福、海航等“问题企业”名下的大项目。这年11月，万科耗资超80亿元并购，创下其历史纪录。

2018年9月初，郁亮“活下去”首秀，但话音未落，万科负债总额达到12163.30亿元，首次超过万亿，资产负债率超过80%。当年年底，万科加冕年度“拿地王”。

2019年3月，郁亮表示要“收敛聚焦”，万科总裁兼首席执行官祝九胜还说“万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较”。没想到，年底一结账，万科蝉联年度“拿地王”。

郁亮是有危机感，但是直到危机真正爆发时，才转化为收缩的行动。2021年恒大爆雷，全行业不景气，万科才真正开始“节衣缩食”。全年四大一线零拿地，20年来头一回。拿地金额排名从此一路下滑，2023年，万科拿地金额在房企中排名第8。

事后回顾，郁亮接掌万科后加速扩张的做法无疑值得商榷。然而，以扩大规模应对危机，是中国房地产企业的普遍做法。要么在困境中彻底退出，要么做大规模抗风险。尤其是考虑到当时的房地产政策环境，一头是一线强二线城市强调控，优质资产稀缺；另一头是低线城市棚改，引导房企进入下沉市场。

资产质量下降、利润空间缩小，“活下去”不就得做大规模堆脂肪吗？所以，那一拨扩张是时势使然，头部房企步调一致。万科也未能独善其身。

收缩，不是“活下去”，而是退出，的确有房企选择离场。但是，头部房企的庞大规模，抽身而去谈何容易？何况万科才换了第一大股东，更没有退圈的选项。

其实，就算是真要收缩了，也不会好到哪里去。2021年万科是真收缩了，又如何呢？四大一线不拿地，退而求其次选择二线。2021年万科获取的土地中，近四成来自二线城市，权益地价占比更是超过一半。三线以下的坑避开了，收缩也到位了，算得上是最优选择吧？

今天复盘，万科的收缩其实也不理想。三四线是坑，二线就不坑了吗？行业整体下滑，坑大坑小，五十步笑百步。这样的收缩举措，就算早一两年，也改变不了什么。扩张自救，是明知有坑也得跳；收缩自救，是在坑里怎么爬都出不来。

万科处于困境中，郁亮免不了被质疑“做错了什么”。然而，真有“做对了”的选项吗？现实中的选择不是标准化考试，没人保证选项里一定有正确的答案，即便有正确的解题思路，也是枉然。

万科已经不再是房企优等生，不是因为郁亮做错了什么，而是我们的房企已经没有优等生。

03

“企业经营出问题，一定是企业家出了问题”的确是常识。但是，常识得在正常环境下才能生效，不正常环境就超出了常识的有效范围。

几百亿、上千亿的决策，都成了怎么做怎么错的无解题。区区“中饱私囊”的仨瓜俩枣，真真假假，无关痛痒。当然，正当举报无可厚非，郁亮个人的命运也无需吃瓜群众瞎操心。

只是房地产的大戏还得演下去，不要误把龙套当成了主角。“许家印害了恒大”，解释不了恒大爆雷；万科不再优等，也不是“郁亮害了万科”。房企高危名单很长，不是“房地产圈无好人”就能解释的。

这些企业家可能的确有这样那样的问题，但病根不是这些企业家。

只有直面房地产行业的真问题，才能找到走出困境的正确路径。真要吃房地产行业的大瓜，要挑大的吃，还得好好吃。