经济观察网 记者 丁文婷 2024年3月28日，全国单个楼盘的开盘销售金额纪录在上海被刷新。

当日，中海·顺昌玖里开盘，512套高层住宅房源在一日内售磬，销售金额达到196.5亿元，刷新了2020年深圳网红楼盘——华润城润玺一期花园保持的纪录。

不仅如此，中海·顺昌玖里这一个项目的销售金额就超过了中海今年前两个月的销售金额。诸葛数据研究中心的数据显示，今年1—2月，中海的销售金额为189.95亿元。

中海·顺昌玖里位于上海市黄浦区豪宅聚集地新天地板块，隔壁就是著名的豪宅翠湖天地。中海·顺昌玖里此次推出的512套高层住宅产品，主力户型面积在151平方米—325平方米，均价17.2万元/平方米，套均售价在4000万元左右。

中海·顺昌玖里在2024年3月3日正式过会，3月19日开启认筹。2023年11月，中海·顺昌玖里开始申请报批，一名项目的销售人员表示，项目报批的价格就是不低于17万元/平方米。不过彼时市场对中海·顺昌玖里的去化并不算看好，“500多套房源一次性推出，我们都预计大概率不会触发积分制。”上述销售人员告诉经济观察网。

中海·顺昌玖里的热销与其价格密不可分。经济观察网注意到，项目和周边二手豪宅存在较高的价格倒挂。比如，与中海·顺昌玖里一路之隔的建国里二手房挂牌价在20万元/平方米以上。

一位新天地板块的豪宅连锁中介人员告诉经济观察网，在中海·顺昌玖里附近，房龄较新的翠湖天地五期挂牌价在25万元/平方米以上。翠湖天地一期和二期虽然出现了单价在17万元/平方米—18万元/平方米的成交，但基本是中低楼层的房子，且翠湖天地1—3期的房龄都在十几年以上，与新房的可比性不大。

该豪宅中介表示，一套3000万元的二手房，税费加中介费可能要160万元左右，再加上契税，交易成本将近300万元。对比之下，中海·顺昌玖里17.2万元/平方米的均价就“太香了”。

一家央企的营销负责人告诉经济观察网，前几年，上海市区核心板块的豪宅供应较少，也导致二手豪宅涨幅较大，现在，新房供应量逐渐上来了，在未来2年内，上海核心地段仍会有豪宅批量入市。他认为，单个项目的热销并不能代表整个豪宅市场的热度，中海·顺昌玖里地处新天地板块，具有一定的稀缺性，与二手豪宅价差明显，“对豪宅来说，单套面积大，套利空间也就更大”。

二手豪宅的市场行情是不断走低的。上述豪宅中介告诉经济观察网，以新天地板块的二手豪宅来看，单价普遍比最高点下跌超过25%，即使倒挂价差已经大幅缩小，但二手豪宅仍然无法与新房豪宅相比。

备受关注的融创外滩壹号院二期也即将入市，会有477套主力建筑面积在255平方米—380平方米的豪宅入市。“二手豪宅现在太难卖了。”上述豪宅中介现在已经不再从事销售业务，暂时转做豪宅租赁了。

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丁文婷经济观察报记者

不动产运营报道部记者
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