文｜睿思网

3月15日，北京顺义新城两宗地块正式出让，分别为.M15号线河东站A地块及顺义区新城23街区空港六期项目，从报名参拍的企业数量来看，市场早已预料，就注定是一场激烈的鏖战。其中，仅顺义区新城23街区空港六期项目，就吸引了37家企业前来争夺。

当然，这已不是什么新鲜事了，只是在这37家企业当中，多了个新面孔——贝好家置业，贝壳新成立的房产平台。最终，该地块由北京建工以11.67亿摇得，成交楼面价34514元/㎡，溢价率15%。

首战虽失利，但贝壳已然迈出了进军新房开发行业的关键一步。

贝好家迈出了第一步

早在2023年7月，贝壳正式对外宣布新的"一体三翼"战略，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。贝好家的成立，被视为贝壳正式进入房地产开发板块。

为了壮大该板块业务，贝壳除了让首席运营官徐万刚转任贝好家事业线首席执行官，还不断在行业里招兵买马，目前团队已基本成型。

据公开信息，其客户与市场研究中心负责人罗酬剑来自金科，产品总设计师郭旌来自龙湖，投资发展中心负责人严亘晖来自复地，建造管理中心负责人杨宝刚来自合景泰富；财务中心负责人肖铮来自万科；法务风控中心负责人赵紫鹰来自融创。这一团队配置几乎与房企无异。

与此同时，贝好家还在北京、成都、西安等城市注册分公司，以推动业务的快速落地。

万事俱备之下，贝好家也开始向新业务发起冲击。此次北京土拍，也正式宣告，贝壳已吹响新房开发的号角。

从报价来看，贝好家本次为了成功竞得该项目也颇下"重本"。顺义区新城23街区空港六期项目起拍价为10.6亿元，而贝好家报价11.323亿元，与最高报价仅相差0.35亿元。

市场更关心的是，这位地产中介在开发领域将怎么干？

据睿思网了解，贝壳将优选重点20个城市项目落子，并分为前十城和后十成，其中，前十城包括北京、杭州、广州、成都、西安、南京、深圳、上海、苏州、合肥，后十城包括宁波、东莞、重庆、长沙、武汉、济南、青岛、佛山、无锡、天津。项目更倾向具备改善产品定位的基础条件，且销净率达7%以上。

贝好家并不会直接介入房地产开发，而是通过有限合伙的形式入股地产项目，如以优先股或同股同权模式参与合作，并借助贝壳平台上大量的房产交易、带看及客户偏好等信息，为开发项目后期产品设计、营销出谋划策。而贝好家的收入来源则为初期股权投资的资本回报和项目后期的各种佣金。

换言之，贝壳要把其"中介"业务从房产交易领域延伸至房地产开发领域。

不仅如此，除了全周期参与决策产品定位，贝壳还要有操盘权，单独操盘营销条线，除非合作方品牌特别优质，则采取联席操盘的方式。

贝壳的雄心壮志已表露无疑。然而，在市场情绪仍疲软的当下，贝好家大举进军房地产开发领域，是否能为贝壳找寻到新的业绩增长曲线，仍有待考证。

市场挑战依旧严峻

日前，贝壳公布了2023年全年业绩。数据显示，2023年，贝壳净收入为778亿元，按年增加28.2%；经调整净利润为98亿元，远超上一年28亿元的水平，收入、利润均胜市场预期。年内贝壳总交易额为31,429亿元，按年增加20.4%。

其中，传统地产业务中，新房净收入增长6.7%至306亿元。存量房业务的净收入由2022年的241亿元增长15.9%至280亿元。

从数据上看，贝壳还是顶住了市场下行的压力。不过，在靓丽的成绩单背后，贝壳面对的挑战同样不小。仅从2023年四季度来看，贝壳的业绩压力已有所显现。

在存量房方面，去年四季度，由于多地纷纷放松限购或房贷政策，全国楼市尤其尤其是二手房成交有一定的回暖。当季贝壳存量房GTV也同比增长约30%至4680亿，环比有明显改善其中，链家主导GTV同比增加17%，入驻3P门店主导的GTV则增加了41%。但由于因为入驻门店贡献GTV比重的走高，导致存量房业务的变现率环比下降0.1pct，实际营收仅增长了15%。

从近期楼市成交动态来看，在去年12月政策刺激下春节前引发的脉冲式回暖后，节后二手房成交热度再度走低，截止3月初，二手房累计成交额同比下降27%。从目前来看，亦未见三四月的"小阳春"回暖迹象。分析认为，这或将给贝壳接下来的业绩带来一定压力。

此外，新房市场的下行压力依旧更为严重，四季度内即便有政策刺激，贝壳的新房成交额仍同比下降了10%，新房业务营收也下滑了9%到75.7亿元。

海豚投研指出，全国百强房企今年前2月的累计新房销售额同比下降了48%，在本就不高的基数下，再度接近腰斩，这对后续新房成交的前景蒙上了浓郁的悲观氛围。

因此，市场担忧，尽管贝壳具有一定的抗风险周期能力，但不排除公司后续业绩或受楼市拖累而出现下滑。

不过，海豚投研亦指出，在新房成交越发艰难的情况下，贝壳客源引流的价值反而越发明显。当季，尽管新房业绩GTV及营收均有不同程度下滑，但实际变现率则同比略微增长了0.1pct。这或许是贝好家的竞争优势所在，因为贝好家所仰仗的，正是"大量的房产交易、带看及客户偏好等信息"。但鉴于当前楼市仍处于冰封期，贝好家的发展前景仍难言乐观。

第二航道成"底气"？

必须指出的是，房地产开发领域仍属重资产行业，尽管贝好家声称并不直接进入开发环节，但要想拿地以及壮大发展，同样需要持续的、足够的资金支持。

截至2023年末，贝壳所持现金、现金等价物、限制性现金及短期投资总额为601亿元（约合85亿美元）；全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。

尽管如此，贝壳仍需要不断扩充其收入及盈利增长的来源。

所幸是，虽然核心的中介业务前景迷茫，但贝壳寄予厚望的第二航道业务（家装、家居服务、租赁等业务）正呈现迅猛的增长态势，有望弥补第一航道可能萎缩的影响。

整体来看，贝壳家装和新兴及其他业务2023年全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。2023年家装家居的净收入为109亿元，取得74.3%的可比口径按年增幅。家装及新兴业务成为新的增长引擎，全年收入贡献为24.7%，按年提升11.7个百分点。

2023年四季度，上述业务收入同比增长106.6%，占比提升至32.6%。海豚投研指出，仅四季度，贝壳新业务的贡献毛利润已达17亿，占整体比重已超1/4。若后续中介业务继续萎缩，新业务扭亏为盈的进展就是驱动公司整体利润增长的关键。这或许也是贝壳大力进军新房开发的"底气"。